Como calcular os benefícios de amortizar por prazo o financiamento imobiliário

A proposta deste post é calcular de uma forma aproximada os benefícios de amortizar por prazo financiamento imobiliário. A amortização por prazo é uma das formas mais aconselhadas de uso do FGTS para reduzir um financiamento imobiliário pelos profissionais de finanças pessoais.

Os benefícios são:

- Redução do tempo gasto para pagar um financiamento.
- Redução financeira dos juros a serem pagos ao longo financiamento.

Para demonstrar os benefícios,fiz um passo a passo. Utilizei uma dúvida que eu recebi por e-mail da leitora Lúcia. Desta forma, qualquer pessoa poderá seguir os passos abaixo e fazer os cálculos para o seu caso específico.

Segue mensagem:

" Boa tarde Investidor Defensivo, tudo bem?
Descobri este blog há pouco tentando sanar uma minha dúvida danada. Aliás achei ótimo o post  sobre utilização do fgts para amortização do financiamento imobiliário e a tabela...mas não entendo nada de cálculo. Se fosse possível, gostaria de ter um esclarecimento. Ano passado compramos nosso primeiro imóvel, financiamos 200.000,00 em 30 anos pela caixa, com a idéia de quitá-los quanto antes. Atualmente o saldo devedor é de 193.000. Estou calculando que, com muito sacrifício e uma boooa ajuda da família, no meio do ano, vamos conseguir fazer uma amortização de uns 50.000. Minha dúvida é: queremos diminuir ao máximo o tempo de financiamento, mas deste dinheiro que vamos utilizar para pagar a dívida, quanto realmente é descontado dos juros etc? Quero dizer, se olho aquela tabela da progressão das parcelas e do saldo devedor, na realidade mesmo com esse dinheiro, ainda falta muito para extinguir a divida, mas sei que nas parcelas (e portanto no saldo devedor) há um monte de juros embutidos....consigo realmente que eles descontem isso? há como ter um cálculo aproximado (antes de ir ao banco...)

Contratamos como conta salário:
na planilha consta Juros: 7,5343% a.a mas me parece que seja algo em torno de 7,89%. Depois há estes valores:
CET - Custo Efetivo Total: 9,0509%
CESH - Custo Efetivo do Seguro Habitacional: 5,5027%

Grata"

No cálculo aproximado, irei utilizar apenas a taxa de juros. Utilizei 7,89%. As taxas administrativas e de seguro do financiamento não foram consideradas.

1- Acesse o site:
http://fazaconta.com/financiamentos-tabela-sac.htm
(Não precisa ser só este site. É possível utilizar qualquer site ou planilha que simule a tabela SAC).


2- Detalhe o financiamento pela tabela SAC entrando com os valores:

Valor Financiado: R$ 200.000
Número de Meses: 360 (12 meses x 30 anos)
Taxa de Juros:   7,89% (anual)

Desde modo é possível ver o quanto da parcela mensal é de juros, o quanto está sendo amortizado e qual é o saldo devedor.

Copiei todos os dados para uma planilha do Google. Clique aqui.
Veja as colunas do financiamento sem amortização.

Explicando a planilha:
Veja que a primeira prestação é de R$ 1.825,26. Deste valor, R$ 1.269,71 é juros! Da dívida mesmo, é descontado (amortizado) apenas  R$ 555,55 do Saldo devedor de R$ 200.000,00, resultando em R$ 199.444,44.
Note que com o passar dos meses, a amortização continua sendo de R$ 555,55 e o juros da parcela vai diminuindo muito lentamente. Somando os juros dos 360 meses, resulta em R$ 229.183,28.
Então, no final dos 30 anos, para pagar o financiamento R$ 200.000,00 será necessário pagar
R$ 429.183,28. Mais que o dobro do valor financiado.

3- No caso da Lúcia, o financiamento já está em andamento. Ela informou que o saldo devedor está em R$ 193.000,00. Como ela não me informou quantas parcelas ela já pagou, deduzi pela coluna "saldo devedor".
Olhando para a planilha, ela provavelmente já pagou as 12 primeiras prestações.
Então, no exemplo, irei utilizar 348 (360 - 12) prestações ainda para serem pagas.

Ela quer pagar o mais rápido possível o financiamento. Então há a opção no financiamento de utilizar um capital para amortizar reduzindo o prazo do financiamento.
Quando se opta em amortizar para reduzir o prazo, a proposta é manter o mesmo valor da prestação paga antes da amortização e reduzir apenas o tempo de financiamento. No exemplo, utilizaremos o valor da parcela 13, no valor de R$ 1.782,94 que é o valor da próxima parcela que Lúcia deveria pagar no financiamento normal.

Vamos agora utilizar o R$ 50.000,0 para amortizar no prazo do financiamento.
O saldo devedor (valor financiado) será de: (R$ 193.000,00 - R$ 50.000,00) = R$ 143.000,00

Para calcular quanto tempo a menos que Lúcia irá gastar para pagar o financiamento e quanto ela vai evitar de pagar de juros, iremos fazer outra simulação.

Valor Financiado: R$ 143.000,00
Número de Meses: 164 (explico o motivo de ser 164 logo abaixo)
Taxa de Juros:   7,89% (anual)

Note que utilizei o número de meses igual a 164. Cheguei a este número de meses simulando na planilha até encontrar um valor da primeira parcela mais próximo possível da parcela 13 que deveria ser paga no financiamento normal, sem amortização.

Veja as colunas do financiamento amortizando reduzindo o prazo. Clique aqui.

4- Resultado. Os benefícios foram:

Financeiro: 

Deixa-se de pagar R$ 154.286,06 de juros.

Benefício no prazo:

Diminui-se em 184 meses (15,3 anos) o tempo do financiamento.

Só lembrando novamente que todos os cálculos são aproximados.  As taxas administrativas e de seguro do financiamento não foram consideradas. Se encontrarem qualquer erro neste post, por favor me informem. Não sou um profissional de economia. Também estou aprendendo.

Este post é um tópico do Guia da Independência Financeira.

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 Atenção Pessoal! (Atualizado em 31/05/2019)

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