segunda-feira, 7 de abril de 2014

[Guest Post] A importância do mercado financeiro no financiamento imobiliário

 Este post é um oferecimento do Artur Salles Lisboa de Oliveira ao site Investidor Defensivo.

O Sistema Financeiro Imobiliário.
São autorizadas a operar neste as Caixas Econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimentos, os bancos e sociedades com carteira de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, e as companhias hipotecárias.

Por meio da Lei 9.514, de 20/11/97, foi autorizada a constituição das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários, que configuram instituições não financeiras formadas sob a forma de sociedades por ações, cuja finalidade é a aquisição de créditos imobiliários (recebíveis) e a sua securitização na forma de Certificados de Recebíveis Imobiliários.

A emissão e comercialização dos títulos junto ao mercado são de responsabilidade das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários, que além da operação de financiamento mencionada também podem emitir outros tipos de certificados, realizar negócios e prestar serviços desde que sejam compatíveis com as suas atividades.

A operação.
Os recebíveis podem ser adquiridos até mesmo no início da obra e securitizados em um CRI com lastro no fluxo de recebimentos futuros. A montagem do título ocorre mediante um percentual de caução e uma fatia para cobrir eventuais inadimplências e descasamento de índice. O restante é direcionado para a construção do empreendimento. O montante captado é liberado para a construtora de forma gradual, acompanhando o fluxo de vendas das unidades.

O modelo exposto funciona como uma conta vinculada com a liberação dos recursos condicionada ao cronograma da obra. Após a entrega das chaves, o fluxo dos pagamentos realizados pelos mutuários retorna para o CRI. Vale ressaltar que todos os créditos utilizam o instrumento da alienação fiduciária, que reduziu o tempo de recuperação das unidades inadimplentes de sete anos para apenas um ano.

Vantagens para os investidores.
A Lei nº 11.033, de 21/12/2004 isenta os rendimentos das Certificados de Recebíveis Imobiliários e das Letras de Crédito Imobiliárias do imposto de renda sobre ganhos de capital para aplicadores pessoas físicas.

Além do incentivo anterior, a Medida Provisória 252, de 15/06/2005, permitiu que a venda de imóveis no valor de até R$ 35 mil e de qualquer montante cuja destinação seja a aquisição de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias também fique isenta do imposto de renda sobre ganhos de capital. A MP 252 também definiu que os planos de aposentadoria podem ser utilizados como garantia de financiamentos imobiliários residenciais.


Breve perfil:
Artur Salles Lisboa de Oliveira é administrador de empresas com 7 anos de experiência no mercado financeiro.
Colunista da Revista Exame (Blog Meandros das Bolsas).

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