terça-feira, 18 de fevereiro de 2014

Como calcular os benefícios de amortizar por prazo o financiamento imobiliário


A proposta deste post é calcular de uma forma aproximada os benefícios de amortizar por prazo financiamento imobiliário. A amortização por prazo é uma das formas mais aconselhadas de uso do FGTS para reduzir um financiamento imobiliário pelos profissionais de finanças pessoais.

Os benefícios são:

- Redução do tempo gasto para pagar um financiamento.
- Redução financeira dos juros a serem pagos ao longo financiamento.

Para demonstrar os benefícios,fiz um passo a passo. Utilizei uma dúvida que eu recebi por e-mail da leitora Lúcia. Desta forma, qualquer pessoa poderá seguir os passos abaixo e fazer os cálculos para o seu caso específico.

Segue mensagem:

" Boa tarde Investidor Defensivo, tudo bem?
Descobri este blog há pouco tentando sanar uma minha dúvida danada. Aliás achei ótimo o post  sobre utilização do fgts para amortização do financiamento imobiliário e a tabela...mas não entendo nada de cálculo. Se fosse possível, gostaria de ter um esclarecimento. Ano passado compramos nosso primeiro imóvel, financiamos 200.000,00 em 30 anos pela caixa, com a idéia de quitá-los quanto antes. Atualmente o saldo devedor é de 193.000. Estou calculando que, com muito sacrifício e uma boooa ajuda da família, no meio do ano, vamos conseguir fazer uma amortização de uns 50.000. Minha dúvida é: queremos diminuir ao máximo o tempo de financiamento, mas deste dinheiro que vamos utilizar para pagar a dívida, quanto realmente é descontado dos juros etc? Quero dizer, se olho aquela tabela da progressão das parcelas e do saldo devedor, na realidade mesmo com esse dinheiro, ainda falta muito para extinguir a divida, mas sei que nas parcelas (e portanto no saldo devedor) há um monte de juros embutidos....consigo realmente que eles descontem isso? há como ter um cálculo aproximado (antes de ir ao banco...)

Contratamos como conta salário:
na planilha consta Juros: 7,5343% a.a mas me parece que seja algo em torno de 7,89%. Depois há estes valores:
CET - Custo Efetivo Total: 9,0509%
CESH - Custo Efetivo do Seguro Habitacional: 5,5027%

Grata"

No cálculo aproximado, irei utilizar apenas a taxa de juros. Utilizei 7,89%. As taxas administrativas e de seguro do financiamento não foram consideradas.

1- Acesse o site:
http://fazaconta.com/financiamentos-tabela-sac.htm
(Não precisa ser só este site. É possível utilizar qualquer site ou planilha que simule a tabela SAC).


2- Detalhe o financiamento pela tabela SAC entrando com os valores:

Valor Financiado: R$ 200.000
Número de Meses: 360 (12 meses x 30 anos)
Taxa de Juros:   7,89% (anual)




Desde modo é possível ver o quanto da parcela mensal é de juros, o quanto está sendo amortizado e qual é o saldo devedor.

Copiei todos os dados para uma planilha do Google. Clique aqui.
Veja as colunas do financiamento sem amortização.



Explicando a planilha:
Veja que a primeira prestação é de R$ 1.825,26. Deste valor, R$ 1.269,71 é juros! Da dívida mesmo, é descontado (amortizado) apenas  R$ 555,55 do Saldo devedor de R$ 200.000,00, resultando em R$ 199.444,44.
Note que com o passar dos meses, a amortização continua sendo de R$ 555,55 e o juros da parcela vai diminuindo muito lentamente. Somando os juros dos 360 meses, resulta em R$ 229.183,28.
Então, no final dos 30 anos, para pagar o financiamento R$ 200.000,00 será necessário pagar
R$ 429.183,28. Mais que o dobro do valor financiado.


3- No caso da Lúcia, o financiamento já está em andamento. Ela informou que o saldo devedor está em R$ 193.000,00. Como ela não me informou quantas parcelas ela já pagou, deduzi pela coluna "saldo devedor".
Olhando para a planilha, ela provavelmente já pagou as 12 primeiras prestações.
Então, no exemplo, irei utilizar 348 (360 - 12) prestações ainda para serem pagas.

Ela quer pagar o mais rápido possível o financiamento. Então há a opção no financiamento de utilizar um capital para amortizar reduzindo o prazo do financiamento.
Quando se opta em amortizar para reduzir o prazo, a proposta é manter o mesmo valor da prestação paga antes da amortização e reduzir apenas o tempo de financiamento. No exemplo, utilizaremos o valor da parcela 13, no valor de R$ 1.782,94 que é o valor da próxima parcela que Lúcia deveria pagar no financiamento normal.

Vamos agora utilizar o R$ 50.000,0 para amortizar no prazo do financiamento.
O saldo devedor (valor financiado) será de: (R$ 193.000,00 - R$ 50.000,00) = R$ 143.000,00

Para calcular quanto tempo a menos que Lúcia irá gastar para pagar o financiamento e quanto ela vai evitar de pagar de juros, iremos fazer outra simulação.

Valor Financiado: R$ 143.000,00
Número de Meses: 164 (explico o motivo de ser 164 logo abaixo)
Taxa de Juros:   7,89% (anual)


Note que utilizei o número de meses igual a 164. Cheguei a este número de meses simulando na planilha até encontrar um valor da primeira parcela mais próximo possível da parcela 13 que deveria ser paga no financiamento normal, sem amortização.

Veja as colunas do financiamento amortizando reduzindo o prazo. Clique aqui.


4- Resultado. Os benefícios foram:

Financeiro: 
Deixa-se de pagar R$ 154.286,06 de juros.
Benefício no prazo:
Diminui-se em 184 meses (15,3 anos) o tempo do financiamento.


Só lembrando novamente que todos os cálculos são aproximados.  As taxas administrativas e de seguro do financiamento não foram consideradas. Se encontrarem qualquer erro neste post, por favor me informem. Não sou um profissional de economia. Também estou aprendendo.




Livros sobre assuntos relacionados ao artigo: 



151 comentários:

  1. Muitíssimo obrigada pela resposta. achei bem didática e fácil de se entender a explicação....e nossa! sabia que os juros seriam muitos mas visto desse jeito vou poupar ainda mais para quitar quanto antes esta dívida!

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    1. Que bom que gostou, Lúcia. Espero que seja útil para mais pessoas.
      abs!

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  2. ID

    há também os benefícios. Se vc tem contrato com a CEF vc tem que ter cartao de credito com anuidade e conta na caixa pagando a manutenção mensal. Isso da uns 320, por ano.

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    1. O que vc quis dizer é temos também os benefícios da diminuição de despesas com o cartão e com a manutenção da conta, caso tenha sido aberta apenas para fazer o financiamento na Caixa Econômica Federal. Tem razão.

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  3. Olá ID,
    Atualize por favor a sua blogroll, fiz algumas alterações no nome do blog:
    http://www.oblogdoestagiario.blogspot.com
    :)
    Uta!

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    1. Pensei que vc iria deixar de ser estagiário e ser contratado. rs
      Atualizei lá! abs!

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  4. Só fiquei com uma dúvida... Por que o valor da amortização na parcela ficou maior no segundo cálculo? Não deveria ser mantido os R$555,55, uma vez que você quitou o valor final, sem mudar a composição da parcela?

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    1. Porque para diminuir a quantidade de parcelas a serem pagas, a amortização tem que ser maior.
      Note que 164 parcelas vezes R$ 871,95 dá exatamente o valor da dívida (R$ 142.999,99).

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  5. Acabo de quitar o meu aqui assim e só agora que achei seu blog. Muito instrutivo mesmo. Fiz no mesmo prazo e quitei também no mesmo prazo. Coincidência ou não, a poupança ajudou muito porque aqui em casa o casal já sabia dos juros na amortização e poupamos paralelamente desde o começo. Recomendo.

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    1. Oi Andreia,
      Obrigado pelo seu depoimento! E parabéns pela disciplina do casal!
      abs!

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  6. nossa, muito útil seu post...me ajudou demais, fiz minha simulação e vi que consigo deixar de pagar R$16.000 de juros, amortizando R$7000, vou avaliar amortizar de 2 em 2 anos, obg!

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    1. Que bom que foi útil! Conhecimento é poder! :-)

      abs!

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  7. Meu amigo, boa noite.

    Gostaria de uma ajuda sua (caso você saiba).

    Já realizei por 2x essa operação em meu financiamento no banco Itaú, reduzindo o prazo exatamente da maneira como você exemplificou.

    Porem, existem teorias diferentes, como no link http://goldfisch-financas.blogspot.com.br/2013/07/reduzir-o-prazo-do-financiamento-de.html

    Pergunto, pois minha esposa tem financiamento no Banco do Brasil e eles calcularam exatamente como diz o link acima, apesar de o contrato explicitar o que você comenta (que a redução do prazo pressupõe manutenção da parcela, e não manutenção da amortização).

    Obrigado pela ajuda.

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    1. Anônimo,

      Não entendi sua pergunta. Pode me explicar de outra forma?

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  8. Bom dia
    Gostaria de tirar uma dúvida.
    Quando é feito a diferença dos juros sem e com amortização , o certo seria diminuir os juros pagos (juros sem amortização) ........ficaria juros sem A - juors pagos - juros com A
    Muito útil as suas contas. Parabéns.....

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    1. Vc está considerando o juro que já foi pago antes de amortizar em um financiamento que já está em andamento. Ok...

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  9. Vale a pena amortizar para diminuir o valor mensal que está pesado?

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    1. Sandra,
      Os profissionais de finanças pessoais aconselham a diminuir no valor mensal da prestação só se estiver muito apertado o orçamento. Isto pq as parcelas continuam sendo cobradas com o juros do financiamento.A vantagem é apenas o "alívio" na prestação.

      http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2012/10/07/internas_economia,321792/especialistas-afirmam-que-melhor-forma-de-usar-fgts-e-para-encurtar-dividas.shtml

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    2. José, tudo bem? Vi sue post achei muito interessante! Parabéns!

      Mas, pretendo entrar com um valor para diminuir o valor mensal da parcela. Como posso calcular isso?

      Abraço e obrigado novamente.

      Thiago.

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  10. Boa tarde, poderia me ajudar, estou numa dúvida, quanto ao melhor que devo fazer com relação ao meu finaciamento.
    Tenho um Financiamento junto a Caixa, com saldo devedor de 58.000,00, juros aproximado de 7,00%.
    Tenho 40.000,00 (17.000,00 de FGTS e mais 23.000,00 de poupança), não consigo quitar o financiamento como um todo na data atual.
    Gostaria de saber qual o melhor método de amortização para o meu caso.

    Desde já obrigado pela ajuda
    Wellington

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    1. Wellington,

      Utilizaria apenas o dinheiro do FGTS para fazer a amortização.

      Minha opinião é de tentarmos utilizar ao máximo o dinheiro do FGTS.
      Isto pq o fgts só rende 3% ao ano,isto é, rende menos que a inflação.
      Com isso, o dinheiro parado no FGTS vai perdendo o valor ao longo do tempo.
      Então o ideal é tentarmos utilizá-lo o tão logo for possível.

      Se vc irá trabalhar ainda muitos anos recebendo FGTS, sugiro utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor e manter o número de parcelas faltantes.
      Esta seria a opção matematicamente melhor.

      Caso este financiamento te deixa ansioso, preocupado e ou esteja louco para ficar sem dívidas,
      o método ideal seria o de amortizar para reduzir o prazo, assim como o exemplo deste artigo.
      Esta seria opção emocionalmente melhor.

      Sobre a poupança, sugiro utilizar como reserva de emergência.E até colocaria
      uma parte dela no Tesouro Direto LFT.
      http://investidordefensivo.blogspot.com.br/2011/10/como-montar-uma-reserva-de-emergencia.html

      Abs!

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  11. Vale a pena amortizar de 2 em 2 anos ou é melhor juntar mais fgts ? Tenho 6 mil de fgts hj e um saldo devedor de 42.894, valeria esperar ter mais ou dá na mesma matematicamente?

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    1. Anônimo,
      Vale a pena amortizar o mais rápido possível.
      Não dá na mesma matematicamente.
      Vou fazer uma comparação:
      Imagine uma pessoa andando a 3km/h (3% ao ano que ganhamos de rendimento do fgts) e outro a 9km/h (9% ao ano de juros que pagamos de financiamento, por exemplo) quanto mais tempo os 2 caminham, mais distantes os 2 estarão um do outro.

      Ou seja, quanto mais tempo vc levar pra pagar o financiamento, mais juros vc pagará.

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  12. Td bem estou em dúvida, pago uma parcela muito alta por mês somando o valor dos juros e da parcela, cerca de 1500 reais, fiz o financiamento em 360 meses, preciso reduzir o valor da parcela, sendo que de juros é quase 1050 e de principal 445, queria diminuir o valor a pagar todo mês seria melhor eu abater do saldo devedor ou do número de prestações?

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    1. Anonimo,

      São 3 formas de utilizar o FGTS:

      Abatendo no saldo devedor são duas:
      - Diminuir o número de prestações e manter o valor da parcela.
      - Manter o número de prestações e diminuir o valor da parcela. A diminuição do valor é bem pequena, ainda mais em um financiamento em 360 meses.


      A terceira é utilizando o FGTS para pagar o valor das próximas 12 prestações.
      Neste caso, apesar de diminuir muito o valor destas 12 prestações, vc continuará pagando estas 12 prestações com juros.

      http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/1884463/especialista-explica-como-usar-fgts-financiamento-imobiliariohttp://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/1884463/especialista-explica-como-usar-fgts-financiamento-imobiliario

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  13. Olá meu nome é juvenilson. Estou analisando o financiamento de um imóvel, só que ao consultar o cara da imobiliária sobre a questao de amortizar ele disse que só é possivel pagar varias parcelas de uma vez e não fazer isso ai. E agora;

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    1. Olá Juvenilson,

      Creio que a pessoa da imobiliária está se referindo apenas a opção:
      - Diminuir o número de prestações e manter o valor da parcela.

      Existem ainda mais 2 que já citei nos comentários.

      Procure o gerente do banco que irá prover o financiamento para vc, que ele poderá te explicar sobre isto.

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  14. Meu caro, boa tarde.. Adorei o post me ajudou muito. Essa opção detalhado por vc, com redução do prazo e recalculando a amortização, já que pretente manter a parcela sem redução, infelizmente não é praticada (pelo menos não na CEF). A redução é tão somente do prazo. Ou seja, se o financiamento é de 360 meses, vc já pagou 336 (2 anos) e usa seu fgts para abater o prazo (digamos que dê para abater 16 parcelas), sobrará a pagar 320. Porém, a CEF não recalcula o saldo a amortizar pelo novo prazo, por isso o valor da amortização é mantida e os juros continuam a serem calculado sobre o saldo a amortizar. Vc só diminui o tempo a pagar e "economiza" os juros das parcelas antecipadas.

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    1. Olá Anônimo,

      Não sabia que a Caixa Econômica Federal mantém o valor da amortização.

      E não sei quais os bancos fazem da forma que explicitei no post. Mas montei toda a explicação exatamente da forma para reduzir o prazo e manter o valor "normal" da parcela (a de antes de amortizar). Creio que minha explicação não invalida nosso estudo.

      Porém, no caso da CEF, teria que refazer todos os cálculos. Pensando rapidamente aqui, parece que o benefício será menor.

      Pesquisei muito aqui hoje, mas não achei nenhum site, nenhum artigo que explica detalhadamente a forma que a Caixa Econômica gera o cálculo.

      O único artigo próximo que encontrei foi este:
      http://goldfisch-financas.blogspot.com.br/2013/07/reduzir-o-prazo-do-financiamento-de.html

      e, por acaso, vc é o mesmo anônimo que escreveu neste no post do goldfisch?

      Obrigado pelo comentário!

      Abs!

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    2. Olha, só posso falar por mim mesmo.
      No caso, tenho um contrato SFH, não é MCMV (que a CEF negou indevidamente, na minha opinião, pois eu preenchia todos os quesitos) desde Mai/2012 e amortizei usando FGTS em Jun/2014.
      Optei pela redução das parcelas e houve, sim, recálculo do valor da amortização em função da baixa das parcelas, exatamente como você explicou acima.
      No caso, saí de 360 parcelas (25 já pagas) e prestação de R$ 1061 para 194 com parcela de R$ 1077. A amortização era de R$ 310 e foi para R$ 446.
      Talvez o caso citado pelo colega seja particular aos que conseguiram a MCMV...

      Parabéns pelo artigo, foi muito educativo. Me ajudou a estimar o valor da amortização, coisa que eu não entendia até então.

      Para também contribuir, quero deixar um pequeno comentário. Minha intenção é colaborar, não causar, espero não ofender você, pois vou um pouco em contra ao seu conselho.
      É em relação ao "juro real" anualizado que é efetivamente pago (não sei nem o nome disso, só sei que não é o CET ou qualquer outro que eles citam, talvez seja algo como CET+CESH, mas os números não batem). Calculo esse juro considerando o saldo devedor atualizado e o valor da prestação paga daquele mês, depois só o anualizo.
      No meu caso, ao optar por amortização sobre a quantidade das parcelas, esse "juro real" pulou de 12,9%/ano para 16%/ano!! O banco deve ter adorado, ficou no patamar dos empréstimos pessoais. Depois disso venho amortizando o valor das parcelas, que não gera esse efeito.

      Enfim, sumarizando: de fato, ao amortizar a quantidade de parcelas, amortizamos mais rápido no mês a mês, porém o banco aumenta seu rendimento sobre nosso empréstimo, pois as parcelas fixas (seguros, taxas) aumentam sua porcentagem sobre o total, o que eleva o "juro real".
      Acho importante as pessoas saberem disso antes de decidirem o que fazer.

      Para compensar um pouco em favor de seu conselho, creio que o "juro real" cresceria a esse nível de todos modos, por exemplo, quando eu chegasse a pagar minha 100a. prestação. Portanto, a sua opção deve ser de fato a melhor no longo prazo.

      Até uma próxima

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    3. Olá Anônimo,

      Obrigado por expor seu exemplo real!
      Não preocupe em discordar com meus comentários e posts, pois não sou um especialista em economia e finanças.
      Estou aprendendo também.Posso estar errado em algumas coisas que escrevo.
      Por isso conto com a ajuda dos leitores do blog para irmos corrigindo as informações. :-)

      Sobre o que vc citou:

      "É em relação ao "juro real" anualizado que é efetivamente pago (não sei nem o nome disso, só sei que não é o CET ou qualquer outro que eles citam, talvez seja algo como CET+CESH, mas os números não batem). Calculo esse juro considerando o saldo devedor atualizado e o valor da prestação paga daquele mês, depois só o anualizo."

      Vc chegou a considerar a TR (Taxa Referencial) que é cobrada junto com o financiamento?
      Já percebi que não bate devido a esta taxa.

      Sobre:
      "porém o banco aumenta seu rendimento sobre nosso empréstimo, pois as parcelas fixas (seguros, taxas) aumentam sua porcentagem sobre o total, o que eleva o "juro real".
      Teoricamente, não é que eleva o juros real.É que vc está "adiantando" o pagamento dos seguros e taxas.

      Na caixa econômica federal cobram o seguro e taxa de operação. Creio que o seguro é um valor fixo parcelado em X parcelas.
      Então quando reduzimos as parcelas através da amortização, este seguro tende a aumentar em cada parcela.
      Só exemplificando para os demais leitores:
      Se temos 200 parcelas onde em cada uma delas o valor do seguro é de R$ 50 reais (total do seguro: 200 parcelas x R$50 = R$10.000), ao reduzir para 100 parcelas o valor do seguro em cada parcela passará a ser 100 reais (total do seguro: 100 parcelas x R$ 100= R$ 10.000).Se não for assim ou próximo disto, o banco estaria perdendo dinheiro com amortização.
      Como passamos a pagar 100 reais ao invés de 50, realmente o que estamos chamando de "juro real" aumentou. Mas "aumentou" neste período.Mas no final das contas não foi um aumento.Com a amortização estamos adiantando o pagamento deste seguro.

      Sobre a taxa de operação, acho que o adiantamento gera uma economia, um ganho real na amortização para quem está financiando.
      Acredito que o banco não efetua a mesma lógica aplicada ao seguro. O nome "taxa de operação" dá a entender que é a taxa de operação do custo da execução do pagamento da parcela. Se reduzimos a quantidade de parcelas, o custo do banco também diminui. Por isso acho que há uma redução real dos custos do financiamento.

      Até mais!


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  15. Nossa adorei a o post, super educativo e muito didático. Estava comentando com algumas amigas que também tem financiamento sobre qual a melhor forma de usar o fgts, se seria abater em valor ou quantidade de parcelas, e depois desses esclarecimentos fiquei sem dúvida alguma, foi ótimo.

    Agora tenho outra dúvida, que seria em relação ao valor de decréscimo de uma parcela para outra. Usando a tabela SAC para calcular o valor das parcelas, o decréscimo tem sido R$ 2,83, mas o valor real não tem chego à R$ 2,00. Será que tem algo errado? Grata.

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    Respostas
    1. Olá Ana Paula,

      Obrigado pelo elogio! :-)

      Sobre sua dúvida, acho que não tem nada errado.
      Desconfio que a diferença deva ser devido a TR (Taxa Referencial) que é cobrada junto com o financiamento. E anda crescendo.

      http://www.lugarcerto.com.br/app/402,61/2013/11/21/interna_ultimas,47666/com-alta-dos-juros-taxa-referencial-cresce-e-casa-propria-fica-mais-c.shtml

      abs!

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    2. Obrigada pelo esclarecimento. Nesse caso, como a redução entre uma parcela e outra é menor, as últimas parcelas terão um valor menor, então ao usar o fgts para abater no tempo de financiamento eu teria uma redução menor, ou nada a ver? Grata.

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    3. Ana Paula,
      Não entendi sua pergunta.

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    4. como a redução de uma parcela para a outra é menor, então as ultimas parcelas terão um valor maior. Então a redução no número de parcelas será menor?

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    5. Ana Paula,
      Por incrível que pareça, a redução das suas parcelas será MAIOR!
      Isto pq estamos considerando agora que seu juros total é o juros da prestação + juros da TR.

      Faça a mesma simulação que vc fez. Por exemplo. Se o juros que vc utilizou foi 8%,
      faça a mesma simulação utilizando 8,5%. Vc irá perceber que vc irá reduzir mais parcelas na simulação com os 8,5% do que com o 8%.

      Percebi que quanto maior o juros pago, maior será a redução das parcelas com a amortização. :-)


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  16. Agradeço suas informações muito valiosas pra nós que desejamos tomar as melhores decisões.
    Poderia explicar melhor como chegou ao nº 164 no exemplo acima ?
    Tenho um financiamento de 140.000,00 e farei uma amotização de 10.000,00 na parcela de nº 25 num total de 240 parcelas. Qual o valor que preciso adotar como sendo a qtd de meses que restam ?
    Muito obrigado!

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    Respostas
    1. Olá Maurício,

      Vou explicar através de números fictícios. Não fiz cálculo detalhado, exato, mas acho irei conseguir explicar.

      Vou supor que:

      - Vc tem um Financiamento total de 140 mil inicial.
      - Vc pagou 24 parcelas de 1.000 reais cada. (sei q o valor das parcelas vai diminuindo ao longo do tempo, só considerei 1.000 para simplificar). Total de 24.000 pagos.

      Então vc está com o saldo devedor de 140.000 - 24.000 = 116mil

      - Vamos supor que a sua parcela nº 25 seja de 900 reais.
      Isto quer dizer que, para um saldo devedor de 116 mil, vc ainda irá pagar mais 240-24= 216 parcelas.

      Como vc irá amortizar 10.000, seu saldo devedor será 106 mil.
      Quando vc fizer a simulação utilizando o saldo devedor com 106 mil ao invés de 116 mil, vc irá perceber que o valor da parcela de nº 25 será menor que 900 reais e 216 parcelas para pagar.

      Seu objetivo então é simular alterando "Número de Meses:" até que o valor da parcela de nº 25 fique mais próxima possível dos 900 reais. Estes serão a qtd de meses (parcelas) que restam.

      Ou seja, quando vc amortiza parte da dívida e mantém o valor da prestação de antes de amortizar, vc se beneficia com a redução de parcelas a pagar.

      Abs!






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    2. Entendi, não tinha ficado claro pra mim anteriormente.
      Acho que é assim: no link http://fazaconta.com/financiamentos-tabela-sac.htm, geramos outra simulação com o novo valor de financiamento (saldo devedor após amortização) e vamos reduzindo a qtd de meses até achar um valor da 1ª prestação mais aproximado ao valor correspondende ao da prestação que pagaríamos caso não fizéssemos a amortização.
      Obrigado, abs.

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  17. Bom dia José, obrigado pelo blog!

    Estou com um financiamento de R198mil, taxa 8,51%a.a em 420 meses. Atualmente devo R$187.4mil. Vou utilizar pela primeira vez meu FGTS e com um dinheiro que separei vou amortizar cerca de R$87mil e daqui a 2 anos quando puder usar meu FGTS novamente espero abatar mais uns R$90mil para deixar faltando bem pouco. Minha pergunta é, seria melhor eu abater do montante e recalcular mantendo os 420 meses e com a diferença que deixarei de pagar mensalmente eu guardo, ou seria mais interessante eu diminuir de 420 meses mantendo o mesmo valor que pago atualmente?

    obrigado, mas esta é a primeira vez que irei fazer isso.

    Felipe

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    1. Olá Felipe,

      Pelo que pesquisei, e a maioria dos artigos falam, é que a melhor forma seria diminuir o número de prestações. Isto financeiramente.
      Mas pense também na opção de manter os 420 meses. Vc precisa ter essa pressa toda para quitar esse financiamento?
      Isto pq depois que vc quitar toda a dívida, seu FGTS ficará "preso" ao longo dos anos, rendendo apenas 3% ao ano, sendo que a inflação atualmente está em 6,5% aproximadamente.

      O problema de quitar ou não o mais rápido possível não depende apenas do financeiro. Depende também do emocional. Só vc pode saber o que é melhor pra vc!

      Abs!

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    2. Muito obrigado pela sua dica José. Eu pretendo quitar , pois quero me mudar, moro em Niterói no RJ e os imóveis estão bem caros, pretendo quitar este e comprar outro por volta de R$600 ~700mil, Por isso meu FGTS não ficará parado. Acho que vou manter os 420 meses, fiará mais facil pra salvar dinheiro e abater do montante

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    3. Felipe,
      Esta taxa 8,51%a.a é apenas o juros ou é o CET (Custo Efetivo Total (CET) do financiamento)?
      Se vc for manter 420 para guardar dinheiro para abater novamente, vc tem que conseguir um rendimento na renda fixa que seja maior que o juros do CET para ser melhor financeiramente.

      Sobre o CET:
      http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/quanto-realmente-custa-comprar-um-imovel

      O valor do CET pode ser encontrado no seu contrato do financiamento.

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  18. Boa tarde,
    Muito interessante seu blog.
    Será que poderia me ajudar em algo?
    Contratei um financiamento imobiliário de R$115000,00 sendo que foi dado R$14600,00 de entrada.
    O financiamento foi contratado em março/2013 ou seja, já paguei 21 parcelas
    Estou com um saldo pequeno de R$11000,00 de FGTS em minha conta. Você acha que valeria a pena eu usar este valor para amortizar a divida?
    Se sim, em quanto este ato diminuiria minha divida?

    Juros nominais 6% aa + TR
    Juros efetivos 6,1677% aa + TR
    CET - Custo Efetivo Total: 6,7431%
    CESH - Custo Efetivo do Seguro Habitacional: 2,1206%
    1ª prestação R$857,18
    Ultima prestação R$336,36
    Saldo devedor em 18/11/2014 – R$93371,93

    Obrigada.

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    1. Olá Anônimo,

      Com certeza vale a pena!
      Vou dar um exemplo usando apenas a taxa de Juros efetivos 6,1677% aa.


      Vamos supor que vc deixe estes R$ 11.000,00 por mais 1 ano no FGTS.
      O FGTS rende apenas 3% ao ano.

      Então após 1 ano você terá: 11.000 x 1,03 = R$ 11.300,00 de FGTS.

      Seu financiamento cobra de 6,1677% ao ano.
      Então, se vc não amortizar estes 11 mil do FGTS da sua dívida, estes 11 mil passarão a ser: 11.000 x 1,061677 = R$ 11.678,447

      Ou seja, em 1 ano, se vc não usar o FTGS, vc estará pagando a mais de juros que poderia ser evitado é
      11.678,447 - 11.300,00 = R$ 348,44

      Como são juros compostos, quanto mais tempo, mais anos vc deixar o dinheiro parado no FGTS, mais vc irá pagar de juros de bobeira.

      Abs!

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  19. Bom dia,

    Li nos comentários que parece que na caixa economica é diferente do apresentado por você nesse post. Você conseguiu descobrir a diferença? Se sim, poderia explicar e fazer uma simulação, simulando a caixa economica?

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    1. Olá Anônimo,

      Ainda não descobri.
      De qualquer forma, acredito que mesmo se houver uma diferença, acredito que há um benefício significativo na amortização feita do modo da caixa econômica.
      Vamos aguardar aparecer um leitor do blog "caridoso" que possa me informar um caso real de amortização pela caixa econômica.
      Abs!

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  20. Obrigada pelo exemplo José Silva, super esclarecedor. Creio que haja diferença sim, pois no cálculo desta matéria ( http://oglobo.globo.com/economia/imoveis/financiamento-imobiliario-vale-pena-fazer-amortizacoes-extras-7597550 ) foi antecipado o pagamento de 30 mil e a dívida diminuiu um pouco menos, 29973, 75. No entanto, a diferença foi mínima! Gostaria que se possível, você respondesse a uma pergunta: a taxa de juros usada no momento da contratação do financiamento é pré-fixada? Ou seja, quando fazemos a simulação no site da CEF e informa que os juros efetivos são de 8,5%, esses serão os juros considerado durante todo o período do financiamento?

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    1. Olá,
      A taxa de juros será de 8,5% por todo o período de financiamento.
      Porém, creio que é pós-fixado devido a TR (taxa referencial).
      Será cobrado juros efetivos de 8,5% + TR.
      Sobre a TR (taxa referencial)
      http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/11/21/aumento-da-tr-deixa-casa-propria-mais-cara-correio-braziliense/



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  21. Boa Tarde Jose,

    Achei super interessante o seu post.
    Lendo os comentários, existe um trecho em que vc responde "Mas pense também na opção de manter os 420 meses. Vc precisa ter essa pressa toda para quitar esse financiamento?
    Isto pq depois que vc quitar toda a dívida, seu FGTS ficará "preso" ao longo dos anos, rendendo apenas 3% ao ano, sendo que a inflação atualmente está em 6,5% aproximadamente."
    Atualmente possuo um financiamento e este tem o saldo devedor de 50.000,00 pretendia quita-lo no próximo ano, utilizando recursos do FGTS e recursos próprios. Porém após a leitura deste post me pergunto se realmente valerá a pena quitar esse financiamento e deixar o dinheiro do FGTS parado?? A minha questão de urgência seria apenas a compra de um novo imóvel na mesma região, eu poderia realizar um outro financiamento bancário sem ter quitado o anterior??

    ResponderExcluir
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    1. Olá Anônimo,

      Deixar o FGTS parado não me agrada. Eu acho que trabalhador de carteira assinada e que não pretende trocar de imóvel, não precisa ter pressa para pagar o financiamento. Poderia usar o FGTS apenas para amortizar o saldo devedor e manter o número de parcelas (não amortizar no tempo).
      Sobre outro financiamento bancário, acho que vc pode ter. Mas não poderá ser o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
      Mas não conheço os critérios do banco para te conceder um outra forma de financiamento. Melhor procurar seu gerente.

      O que pesquisei é que só é possível usar o FGTS apenas para 1 imóvel.
      Segue abaixo:

      "VEJA COMO VOCÊ PODE USAR O SEU FGTS

      Comprador

      Possuir 36 meses de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não;
      Não possuir financiamento ativo nas condições estabelecidas para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País;
      Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana. "

      Fonte:
      http://www.caixa.gov.br/novo_habitacao/Minha_Casa/Utilizacao_rec_FGTS_casa_propria/Aquis_imovel_rec_FGTS/index.asp

      abs!

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  22. Boa tarde José, parabéns pelo belo trabalho.

    Tenho duas dúvidas.

    Tenho financiamento pelo Santander, tabela Price, 360 meses, 110 mil reais. Paguei 80 parcelas, elas são fixas de 1.282,66.
    O saldo devedor atual é de 104 mil. Atualmente utilizo meu fgts para abater as parcelas e pago 750,00.

    Minhas questões são: quanto vou reduzir de prazo do financiamento se fizer uma abatimento no saldo devedor, com recursos próprios de 20 mil reais?
    E a segunda, mesmo utilizando fgts para reduzir minha parcela, posso fazer um abatimento do saldo devedor usando recursos próprios?

    abs.

    Renato

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Renato,

      Entrei no site na página http://fazaconta.com/financiamentos-pmt-rate-nper.htm

      Usei seus dados:
      - Taxa de juros de:12,15% ao ano. Isto dá 0,9601% ao mês.
      - Número de parcelas: 360

      Não usei o valor da parcela que vc me passou de 1.282,66.


      Fui no tópico "Valor da Parcela"

      E entrei com os dados
      juros:0,9601% parcelas:360 valor financiado:110000
      R: 1.091,10

      E achei este valor de 1.091,10 para sua parcela.
      O valor encontrado é menor devido a taxas que vc paga além da taxa de juros de 12,15% que vc me passou.
      Depois verifique qual é o valor do CET(Custo Efetivo Total) e refaça as simulações que fiz com esta taxa CET ao invés da taxa de juros de 12,15%

      --------


      Com o novo valor da parcela, fui no tópico "Número de parcelas" e fiz 3 simulações:

      Seu financiamento inicial:
      juros:0,9601% prestação:1.091,10 valor financiado:110000
      R: 360


      Depois que vc pagou as 80 prestações e ficou com o saldo devedor de R$ 104.000 :
      juros:0,9601% prestação:1.091,10 valor financiado:104000
      R: 258


      E depois reduzi 20mil do seu saldo devedor:
      juros:0,9601% prestação:1.091,10 valor financiado:84000
      R: 141


      Na simulação, vc iria conseguir reduzir 258-141= 117 meses!

      De qualquer forma, converse com o gerente do seu banco e verique se ele consegue simular para vc este abatimento.

      -------------
      Sobre sua segunda pergunta. É possível sim, usar recurso próprio para abater ou quitar o financiamento a qualquer momento.
      http://www.liberal.com.br/noticia/CF16E21A952-como_quitar_o_imovel_antes_do_prazo

      -------------


      Abs!

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  23. Ficou faltando minha taxa de juros contratuais 12,15%.

    ResponderExcluir
  24. Este comentário foi removido pelo autor.

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  25. Boa noite José, muito legal esse post, eu posso fazer amortização no tempo com recursos próprios estando desempregado ? Muito obrigado.

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    1. Olá Paulo,
      Creio que não há nenhum problema.
      Mas não seria melhor manter este dinheiro em mãos até pelo menos até vc conseguir outro emprego?
      Abs!

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  26. Muito obrigado pela dica, eu já arrumei um novo emprego, por isso vou usar.

    ResponderExcluir
  27. Bom dia José, excelente post.

    A minha dúvida não seria sobre amortização de financiamento, mas sobre vender ou não um imóvel.
    Atualmente possuo um apto que pretendo quitá-lo ano que vem, após quitar essa dívida tenho a intenção de comprar um novo apto em outro bairro.
    A minha dúvida é sobre qual seria o melhor investimento, vender o apto que já vai esta quitado ou financiar um novo imóvel dando uma entrada pequena e pagar novas parcelas mensais???
    Levando em consideração que o valor que eu já paguei no financiamento e que ainda vou pagar ficaria acima do valor de venda, ou seja, se eu vender o apto vou receber uns 20 mil a menos do valor que eu paguei.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Anônimo,

      Sua pergunta é difícil de responder e creio que não exista uma resposta 100% correta.
      Isto pq não envolve só cálculos matemáticos.Então irei apenas levantar algumas informações para você.
      Segue abaixo:

      Se você manter o apartamento quitado:
      - Pelo que pesquisei, vc não poderá usar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
      "Vc não pode possuir dois financiamentos pelo SFH não só no mesmo Estado , mas como em todo território nacional".
      http://jus.com.br/forum/5154/2-financiamento-sfh-pode
      Ou seja, vc terá que financiar com as taxas oferecidas pelos bancos, que provavelmente serão bem maiores.

      -E nem irá poder usar o FGTS, pois vc já é possuidor de um imóvel.
      http://www.caixa.gov.br/novo_habitacao/Minha_Casa/Utilizacao_rec_FGTS_casa_propria/Aquis_imovel_rec_FGTS/index.asp

      - Vc poderá alugar o imóvel quitado podendo usar este dinheiro para pagar as prestações do financiamento do novo imóvel. Mas acho que o "rendimento" proveniente do aluguel não será maior que a taxa de juros que vc irá pagar no financiamento do novo imóvel.

      -------

      Se vc vender o apartamento:
      - Vc irá conseguir vender o apartamento por um valor interessante? Está em um bom momento para venda?
      - Creio que vendendo, vc poderá usar o FGTS e o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) novamente.(Confirme esta informação!)
      http://www.advocaciaobjetiva.com.br/noticias2.php?id=28

      ------

      Boa sorte na sua decisão!

      Abs!

      Excluir
  28. Prezado José, gostei muito do blog e estou com uma dúvida

    Qual seria melhor:

    1- amortizar mensalmente um financiamento (ex. pago aproximadamente 600,00 só de prestação de um financiamento, sendo o total da prestação por volta de 1700,00. quero pagar mais 1000,00 por mês para amortizar)

    ou

    2- amortizar anualmente (ex. juntar 1000,00 na poupança todo mês e amortizar esse valor só no final do ano. total 12.000,00+rendimentos).

    Obrigada!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Anônima,

      Vc não falou quanto é a taxa de juros do seu financiamento.
      Mas provavelmente seja maior que o juros da poupança.
      Então teoricamente, seria melhor amortizar mensalmente. Mas, fiz cálculos com R$ 1.000,00 para amortizar, e o benefício é bem pequeno. Acho que vc gastaria mais só de tempo e dinheiro só pra deslocar pra ir na agência bancaria. Não valeria a pena.
      Pra vc ter uma idéia, na minha planilha e com os dados que usei, pagando mensalmente, vc economizaria apenas R$ 3,11. Não pagaria nem seu transporte.

      Sugiro de 6 em 6 meses, mesmo não sabendo sua taxa do financiamento.

      Esta pergunta merece um post! Em breve o farei.

      A planilha que irei utilizar é esta:
      https://docs.google.com/spreadsheets/d/1fh2gIehWTfAbfFsfhmY7ofLlM5xl-4_JdMNet3nP1T0/edit?usp=sharing

      Abs!


      Excluir
    2. Obrigada, José! Meu nome é Priscila, rs
      Meu financiamento é pela Caixa. Oficialmente a taxa de juros é de 8,5%, mas quem recebe o salário pela Caixa tem uma redução que não lembro qual era. Eles não escrevem esse valor em nenhum papel. No contrato e no boleto vem o valor oficial.

      Na primeira prestação o valor que foi descontado foi menor do oficial.


      Obrigada mais uma vez pelo esclarecimento.

      Excluir
    3. Olá Priscila,
      Pois é... com 8,5% o benefício de amortizar diminuiu ainda mais. de R$ 3,11 para R$ 1,95.
      Alterei na planilha.
      https://docs.google.com/spreadsheets/d/1fh2gIehWTfAbfFsfhmY7ofLlM5xl-4_JdMNet3nP1T0/edit#gid=0

      Por nada. Abs!

      Excluir
  29. Boa tarde,

    Tenho um apartamento financiado pela CEF. Estou querendo amortizar a dívida. Fui até caixa Econômica Federal fazer uma simulação. Estou querendo Reduzir o Prazo e Manter o Valor das Parcelas. A simulação ficou parecido com o que o post está dizendo. Vou demonstrar os dados do meu financiamento e em seguida a simulação que fiz na caixa com a proposta de amortização.

    Valor Financiado: R$ 99.400,00
    Prazo: 300 meses (25 anos)
    Taxa de juro nominal : 5,50 % (ao ano)
    Taxa de juro Efetiva: 5,6407 % (ao ano) (este é o juro usado no financiamento)
    Seguro FGHAB : 14,00 ( Media do valor mensal, pois varia mês a mês )
    1ª Parcela: R$ 802,65 (este valor já inclui a prestação + o seguro)
    26ª Parcela: R$ 764,23 (este valor já inclui a prestação + o seguro) (esta é a parcela que estou atualmente e vence este mês)
    Saldo devedor atual: R$ 90.785,34
    Valor da Amortização mensal : 99400 / 300 = R$ 331,33
    Obs.: Já fiz diversas simulações usando a teoria da tabela SAC. Os valores ficaram exatamente iguais ao da minha Planilha de Evolução contendo o valor de todas as parcelas que recebi no dia que assinei o contrato. A diferença é que além do valor da parcela, no meu caso tem o seguro FGHAB que esta em media R$ 14,00 por mês que é somado a prestação e + a TR que varia.

    Agora vou demonstrar a simulação feita pela CEF e vou comentando:
    Saldo devedor em 24/12/2014: R$ 91.702,09 (não entendi porque pois o saldo devedor atual é 90.785,34)
    Valor de recursos Próprios: R$ 4000,00
    Valor de FGTS: R$ 8000,00
    Total: R$ 12.000,00
    Agora o Resultado da simulação:
    Dívida: R$ 79.725,84
    Valor de Amortização efetiva: R$ 11.976,24
    Prazo: 205 meses
    Juros Diários: R$ 23,76
    Valor Total a Pagar: 12.000,00
    Encargo total: R$ 1982,09 (Não entendi o que seria, se alguém souber poderia me explicar, agradeço).

    Utilizando a tabelas SAC usei o novo saldo devedor que a caixa passou que agora é de R$ 79.725,84 e considerei o mesmo valor de juro efetivo que é de 5,6407% e coloquei o prazo de 205 meses. A tabela fecha certinho com o valor da prestação bem próxima a 27ª prestação que iria pagar. Mas neste caso como a prestação é mantida, no juro acredito que não se pode mexer. No caso da amortização, ela muda. Antes era de R$ 331,33. Agora com os 205 meses será de R$ 338,90.

    Conclusão:
    O total de juros pagos no financiamento de R$ 99.400,00 seria de R$ 68.564,27.
    Considerando os juros já pagos da prestação 1 até a 26 antes de amortizar a divida é R$ 11.351,32
    O total de juros a serem pagos na nova planilha são R$ 37.636,68
    TOTAL: 37.636,68 + 11.351,32 = 48.948,00 + 12.000 = 60,948.00
    ECONOMIA DE R$ 68.564,27 – 60.948,00 = 7.616,27
    Aqui na conclusão eu não considerei as taxas de seguro. No meu caso a caixa cobra somente o seguro FGHAB varia em torno de R$ 14,00 por mês;
    26 x 14 = R$ 364,00 pagos até agora
    O prazo foi reduzido para 205 então será pago: 205 x 14,00 = R$ 2.870
    Se fosse considerar o financiamento todo sem amortização seria 300 x 14,00: R$ 4.200,00
    RESULTADO: 4.200 – (2.870+364) = R$ 966,00 de economia com seguro
    TOTAL : SEM AMORTIZAÇÃO R$ 68.564,27 + R$ 4.200,00 = 72.764,27
    COM AMORTIZAÇÃO DE R$ 12.000 = 60.948,00 + (2.870+364) = 64.182
    ECONOMIA DE R$ 8582,00 ( juros + seguro)
    Comentem sobre esta situação... Acho que fiz corretamente os cálculos. Não entrei em maiores detalhes com a atendente pois no dia que estive na caixa o sistema estava fora. Ainda bem que foram atenciosos e me mandaram a simulação por e-mail depois

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    1. Olá Jeison!

      Muito obrigado por disponibilizar um exemplo real!
      Li rapidamente e não vou poder analisar agora. Mas vou ler com calma e em breve comento aqui.

      Abs!

      Excluir
  30. Bom dia José!!!

    Li o cometário do Jeison no post acima e com referência ao encargo total, creio que é o que está estipulado no contrato da CEF, fiz um financiamento e irei começar a pagar a primeira parcela esse mês... lendo o contrato do financiamento encontrei a clausula 8 que diz:

    * AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA: os devedores adimplentes podem amortizar a dívida para redução do valor dos encargos ou do prazo do financiamento, sendo o abatimento do valor a ser amortizado precedido da cobrança de juros remuneratórios na forma da clausula 5

    a clausula 5 diz:

    * JUROS REMUNERATÓRIOS: Incidem sobre a quantia mutuada, até a solução da dívida, às taxas fixadas neste contrato e sobre as importâncias despendidas pela CAIXA, para preservação de seus direitos decorrentes deste contrato e as necessárias à manutenção e realização da garantia.

    Acho que mesmo abatendo a saldo devedor a caixa cobra juros, é isso mesmo???

    Grato.

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    Respostas
    1. Wesley,

      Não tenho certeza. Mas não tem lógica cobrar juros de saldo devedor abatido...
      Acho que não tem nada disto não.

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    2. Boa tarde!
      Sobre o tema financiamento imobiliário me deparei com uma dúvida e busquei analisar alguns cenários para ver qual a melhor solução. A dúvida é: devo realizar o financiamento no menor prazo possível perante minhas condições de pagamento ou devo usar o máximo de tempo disponível e me comprometer a investir a diferença das parcelas (frente ao prazo pequeno) e quitar a dívida quando alcançar o saldo devedor.
      No início achei que a resposta seria simples: usar o menor prazo. Porém fiz vários cenários e vi que investindo a diferença das parcela na própria poupança eu já estava praticamente empatado com o saldo devedor a todo o momento; ou seja, dava elas por elas. Quando coloquei esse investimento em patamares de 10% a.a. já vi ganhos relevantes.
      Você já analisou esses cenários Jose Silva?
      Aguardo contribuições e parabéns pelo seu blog!
      João Nabas

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    3. João Nabas,

      Mas de quanto é sua taxa de financiamento?
      Considere CET (Custo Efetivo Total (CET) do financiamento e a TR (taxa referencial).
      E note que a TR está subindo. Tenho a impressão que o seu juros total do financiamento é pelo menos uns 10%. A não ser que for financiamento do tipo minha casa, minha vida.

      Mas matematicamente vc está certo. Quanto maior a diferença dos seus investimentos em relação a taxa dos juros dos financiamentos, pode haver ganhos consideráveis sim.

      Só tome cuidado de saber exatamente quanto está pagando de juros de financiamento.

      Eu gosto de usar a estratégia de usar o maior prazo possível para poder utilizar o FGTS e assim não deixá-lo rendendo apenas 3% a.a.

      Abs!

      Excluir
  31. Caro ID,

    Este post esclareceu muito a minha questão, mas como não tenho experiência neste tipo de cálculo e gostaria da sua ajuda para saber se meu entendimento está correto.

    Creio que o tipo de minha pergunta vai demonstrar minha ignorância no assunto, que é vasta.

    Eu entrei num financiamento pelo Itaú de R$ 192.538,22 em 360 meses, taxa juros 9,5% anual. Paguei uma parcela (jan/2015) de R$ 2.237,73, a segunda será no início de fev/2015. A amortização mensal é de R$534,82. Pela tabela SAC, caso eu pague no tempo e condições previstos, o total pago será de R$ 533.296,70 em 03/12/2044.

    Agora tenho a oportunidade de vender um imóvel que tenho por aproximadamente R$ 220.000,00, e pensei em quitar a dívida - estou analisando a vantagem em vender e alugar, e estou propensa a vender, pois minha intenção inicial era vender o apartamento e não entrar no financiamento, mas não consegui a tempo. Considerando que o tempo para o processo de venda demore mais uns três meses, eu teria 355 parcelas para pagar, e o saldo devedor nesta data será R$ 189.864,12.

    Eu entendo que posso quitar plenamente e ainda fico com saldo em conta (e iniciar um investimento para futura reforma no apartamento novo).

    As minhas perguntas são: Minha percepção está correta - posso quitar? Há algum custo que eu não estou considerando?

    Eu fico pensando que tenho pleno direito de fazer isso - li o contrato e não consegui identificar algo que desaprove, mas temo não estar lendo as entrelinhas. Também penso se o banco pode não aceitar este tipo de quitação, ou colocar empecilhos.

    Muito obrigada pelos esclarecimentos. Gostei muito de conhecer esta página, vou acompanhar.

    Um abraço, A.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá A,

      Pelo que eu saiba, nada impede de vc quitar. O banco não tem direito de te proibir disto. Seria estranho se isto pudesse acontecer. É seu direito quitar suas dívidas.
      Quando a algum custo, também acho que não deve ter.
      Eu acho que seria ideal vc conversar com o seu gerente e pedir para que ele simulasse a quitação com vc.

      Encontrei um vídeo interessante, talvez possa te auxiliar:

      Se quitar imóvel financiado antes do prazo, tenho desconto?
      http://mais.uol.com.br/view/1575mnadmj5c/se-quitar-imovel-financiado-antes-do-prazo-tenho-desconto-04023968D4B92346?types=A

      Abs e boa sorte!

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  32. Boa tarde,
    Estou em um processo de financiamento com a CEF.
    Imóvel de 200.000,00
    Entrada de 60.000,00 montante de economias e FGTS
    Valor financiado de 140.000,00
    Juros de 8,6488
    Minha dúvida é em relação aos meses do financiamento se finalizo o processo com 420 ou 360 meses.
    Pretendo utilizar o FGTS após 1 ano para o saldo devedor ou para diminuir as parcelas conforme nossa necessidade.
    Qual seria a melhor opção?
    Desde já agradeço.

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    1. Olá Anônimo,

      Na minha opinião, seria melhor 360 meses.
      Pois quanto menor o prazo, menos você irá pagar de juros por mês, pois a amortização mensal será maior que vc escolhesse 420 meses. E 360 meses já é um período grande. Não precisa ser 420 meses.

      Abs!

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  33. Tenho um saldo devedor de 68.000 já paguei 12 parcelas e agora está 476,00 ..quero pagar cerca de 10.000..meu financiamento é dentro do programa Minha Casa Minha vida. ..cet de 2,70 % a.a. ..qual q melhor opção diminuir o prazo de 360 meses ou valor da parcela? Grata desde já! Uma boa semana.

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    1. Estou achando 2,70% muito baixo.
      Vou considerar minha resposta com pelo menos 4,5% a.a.

      http://www.bb.com.br/portalbb/emp/mpe/page44,116,19522,1,1,1,1.bb?codigoMenu=164&codigoRet=11205&bread=10

      Vc tem as opções:

      Diminuir o valor da parcela:
      - Se vc estiver com orçamento apertado e não tiver dívidas com juros acima de 4,5%.Se tiver esta dívida, prefira utilizar os 10.000 para diminuí-la.


      Diminuir o prazo:
      - É a opção mais aconselhada pelos profissionais de finanças pessoais.
      Quanto mais rápido vc pagar o financiamento, menos juros vc pagará.

      Só que sempre gosto de citar que se vc tem FGTS e ou financiamento de juros baixo como o do minha casa minha vida onde é menor que juros de um investimento em renda fixa talvez seja interessante
      manter o prazo e amortizar o saldo devedor. Isto se vc não tiver pressa e ou ansiedade em quitar o financiamento.


      Abs!

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  34. Bom dia,

    Tenho um financiamento da CEF na seguinte forma

    300 meses
    Taxa de juros contratual 5,5
    Indice de reajuste Prestação no mes 1,0
    Indice de reajuste do saldo devedor no mes 1,0

    Valor do saldo devedor : 85.327,52
    Já paguei 27 parcelas
    E o valor da próxima parcela para fevereiro 2015:R$ 723,24

    Gostaria de saber se eu amortizar o saldo devedor com o valor de FGTS de 5600,00 qual seria a redução do meu juros e quanto diminuiria o valor da parcela.

    E se eu usasse para amortizar as 12 parcelas qual seria a % que eu iria pagar por mês.

    Muito Obrigada!




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    1. Anonima,

      Se vc utilizar 5600 para amortizar o saldo devedor, vc irá deixar de pagar
      5600 x 5,5% = 308 reais ao ano de juros todo ano.

      Se vc usar para pagar as 12 próximas parcelas, vc irá reduzir 5600/12 = 466,66
      reais em cada uma delas.
      Só lembrando que usando este recurso, não há vantagem de redução de juros.

      Abs!

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  35. Boa tarde
    Amigo, tenho um financiamento pela Caixa de 175 meses, onde tem pago 22 parcelas. O juros contratado e de 8,66% aa. O saldo devedor e de 97.800,00. Tenho 70.000,00 em dinheiro para amortizar e o restante em FGTS para quitar que so posso utilizar daqui 2 meses. E melhor ja amortizar do saldo final e depois quitar com FGTS ou esperar ate dar o prazo de utilizar o FGTS e ai sim quitar.

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    1. Anônimo,
      8,66% a.a é 0,6945% ao mês.
      Ou seja, a cada mês que passa e vc não amortiza no saldo, vc está pagando 70.000,00 x 0,6945% = 486,15 reais de juros. Matematicamente é melhor vc amortizar o quanto antes possível.

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  36. Bom dia colega, achei seu site interessante. ...
    Estou com uma dúvida. Comprei um imóvel no valor de 450 mil reais, para pagar em 30 anos mais dei uma boa entrada e meu saldo devedor é de 83 mil reais faz mais ou menos um ano agora que comprei esse imóvel.
    Tenho 30 mil aplicados no sistema fac.da caixa e pretendo injetar no financiamento.
    Agora minha dúvida é ,se eu reduzir o valor das prestações e manter o prazo qual será o valor do saldo devedor e das prestações futuras?
    Grato
    Att. Ricardo

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    1. Olá Ricardo.
      Seu saldo devedor será de 83 - 30 = 53 mil.
      As próximas prestações após o abatimento dos 30 mil sofrerão da redução dos juros que seriam cobrados pelos 30 mil vc não deve mais.
      Exemplo.
      Vamos supor que seu juros fosse de de 8,66% a.a. Isto é 0,6945% ao mês.
      Suas próximas parcelas ficarão menores do que se vc não estivesse abatido o valor de 30.000 x 0,006945 = 208,35 reais.






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    2. Ok..entendi. Agradeço pela atenção e parabéns pelo site!!!!

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  37. Boa noite, José. Estou com uma dúvida quanto ao meu financiamento e talvez você poderá me ajudar. Estou pagando um financiamento junto ao banco no valor de R$400.000 ( prazo 30 anos) e após 22 parcelas, meu saldo devedor está em 383.383. Olhando todos os boletos anteriores pude perceber que o valor de amortização está oscilando, começou em 1.112,00 e agora está em 1.124,00, além do que, puder perceber que amortização sobre o saldo devedor não está sendo deste valor. Um mês é amortizado 1.000,00 em outro, 620,00. Isto está correto? Pois pelo que sei o valor da amortização deveria ser abatido do saldo devedor. Aguardo seus comentários. Obrigada.

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    1. Olá Priscila,

      Acredito que está ocorrendo a amortização do saldo devedor corretamente.
      A questão é que além da taxa de juros, é cobrada a TR (Taxa Referencial). E ela está subindo demais estes últimos meses.

      Sobre a TR:

      http://www.ibrafi.org.br/2014/12/tr-impacta-financiamento-de-imovel/

      http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/11/21/aumento-da-tr-deixa-casa-propria-mais-cara-correio-braziliense/

      Abs!

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  38. Jose,Boa Noite ! Tenho um financiamento com a CAIXA e gostaria de saber se sempre vale a pena abater?
    Financiamento:SAC CET:7,5
    152.720,02 360 Meses Primeira parcela:1.322,74 Ultima:452,00
    Optamos pela SAC é a melhor mesmo?
    O financiamento esta "congelado" pois vamos começar a pagar quando o apartamento ficar pronto em setembro então por isso ainda não pagamos nenhuma parcela, temos 30 mil para abater (não é fundo de garantia) gostaria de saber se você acha que sempre vale a pena abater ?quanto a parcela iria ficar abatendo 30 mil e quanto de juros a gente estaria deixando de pagar ?
    Se puder exemplificar como faz agradeceria muito ..mais desde ja agradeço por qualquer informação .
    atenciosamente Kelly e Marcelo.

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    1. Kelly,
      SAC é a mais comum. Não tenho certeza se é a melhor. Não pesquisei sobre isso.
      Mas a maioria dos financiamentos é feito por SAC mesmo.
      Na minha opinião, como o CET de 7,5% é uma taxa relativamente baixa, eu não abateria. Utilizaria este 30 mil para reserva de emergência.
      Vc não citou de quanto é o juros. Vou supor que é 7%. Isto dá 0,5654% ao mês.
      Então você iria diminuir o valor de R$ 30.000,00 x 0,005654 = R$ 169,62 das suas parcelas a pagar, aproximadamente.

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    2. Obrigada Jose !!! tenho mais uma dúvida ,caso eu faça a amortização do saldo devedor ( abater) os 30 mil ,quanto eu estaria deixando de pagar de juros no total ? att kelly .

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    3. Kellly,
      Vc estaria deixando de pagar de juros R$ 169,62 por mês.
      Cada mês que vc mantém estes 30 mil no saldo devedor, ele te gera juros de R$ 169,62 todo mês.

      Excluir
    4. Entendi,obrigada Jose !!!

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  39. Olá, José! Eu estava dando uma olhada no meu saldo devedor e notei que amortização de um mês para o outro é sempre menor do que o valor de Amortização do Mês que aparece na fatura. No caso o valor de Amortização é sempre de R$208,33. Mas quando calculo a diferença do saldo de um mês para o outro é sempre menor que R$208,33. A Caixa está calculando errado? Agradeço a atenção!

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    1. Pedro,
      Acredito que é devido a TR (Taxa Referencial) que é cobrada junto com o financiamento.

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  40. Olá, boa tarde

    Minha duvida é referente a amortização extraordinária em financiamentos feitos pelo Bradesco. Estava lendo o post e vi relatos a respeito do Banco do Brasil, onde a amortização extraordinária, mesmo que você opte pelo abatimento do prazo, ele mantem o valor de amortização mensal e diminui o valor da parcela. Algúem tem experiência de amortização extraordinária pelo Bradesco? Sabe dizer se ele mantém o valor da parcela e aumenta a amortização mensal, conforme explicado nesse post ou se faz igual ao BB?

    Pelo que percebi na diferença, fazendo da forma do post, a amortização extraordinária abate muito mais tempo com o mesmo valor do que a forma que o BB faz. Acredito que a melhor opção seja essa, com a amortização extraordinária, é feito um recalculo do financiamento, mantendo exatamente o valor da parcela, porém aumentando a amortização mensal e diminuindo o juros

    Obrigado!!

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    1. Tenho a impressão que todos os bancos a amortização é feita da mesma forma.
      Só muda o tipo de amortização escolhida. Ou SAC ou PRICE.
      http://profelisson.com.br/2014/01/29/financiamento-price-sac/

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    2. O meu financiamento é pela SAC, então no meu caso, na amortização, será do jeito postado no blog? mantem a parcela, aumenta a amortização e diminui mais tempo do que no caso explicado do BB?

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    3. Se for o SAC, irá comportar igual o post. Não sei se o Bradesco ou BB possui algo a mais e ou diferente a isso.

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  41. Outra dúvida é: meu financiamento é 9,3% + TR. Simulei um financiamento de 9,8%. A amortização é 555,55 e parcela de mais ou menos 2300, ja com seguros e tudo mais. A TR ajusta tanto o saldo devedor quanto a amortização de 555,55 certo? tomei um susto quando recebi o boleto com saldo devedor e diminuiu muuuuito pouco o saldo, mesmo amortizando 555,55. Não é meio estranho corrigir tudo com a TR? vamos dizer que a TR seja 0,1047% em Abril. Esse valor incide sobre 555,55 (vai dar um valor irrisório) e também inside sobre 200mil, que é o saldo devedor? Ou seja, o reajusta do saldo devedor, vai ser praticamente o valor mensal de amortização, por isos o saldo devedor praticamente não diminui. É isso??

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    1. A TR incide apenas sobre o saldo devedor.

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    2. ué, mas o valor de amortização também está vindo corrigido...começou com 555,56 e agora está com 557,02. estava lendo em outros sites falando da incidencia da TR tanto no saldo devedor, quanto no valor de amortização

      de qqr forma, é normal realmente o saldo devedor quanse nao diminuir de um mes para o outro? porque a TR, mesmo que sendo ,01047%, em cima de 200mil, o valor acaba quase sendo o valor da amortização. É isso mesmo?

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    3. "estava lendo em outros sites falando da incidencia da TR tanto no saldo devedor, quanto no valor de amortização"
      Não sei. Ainda acredito que é apenas sobre o saldo devedor. Pode ser que como o saldo devedor é alterado, ao executar o SAC, há um reajuste pequeno valor da amortização.

      "de qqr forma, é normal realmente o saldo devedor quanse nao diminuir de um mes para o outro?"
      Não sei te falar o quantitativo da diminuição. Só sei que o sistema SAC vai fazer com que o seu financiamento seja quitado na quantidade de meses contratada. Deste jeito que vc está descrevendo, com uma amortização tão baixa, vc nunca iria terminar de quitar seu financiamento.

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  42. olá, no caso de amortização, é abatido em cima do saldo corrigido ou do saldo contratado? por exemplo

    financiamento: 200mil
    amortização: 500,00

    paguei 10 parcelas, totalizando 5mil de amortização
    saldo devedor seria de 195mil

    mas esse saldo é corrigido. com a TR, os 5mil que achamos que foram abatidos do total, não devem ter representado nem 1mil reais. O saldo corrigido aí deve estar próximo dos 199mil. É isso????

    se eu chegar lá com 50mil, eles vao abater em cima dos 195mil ou vao usar como base os 199mil?

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    1. Anônimo,

      É assim:

      Financiou 200 mil.
      Na 1 parcela:
      200.000 - 500 = 199.500

      Saldo devedor neste instante que vc pagou = 199.500.

      No mês, seguinte, quando for pagar a segunda parcela:
      O saldo devedor não vai ser 199.500.
      O novo saldo devedor antes de vc pagar a segunda parcela será 199.500 x Juros x TR.
      Vamos supor que o juros é de 9,3% ao ano (0,744% ao mês) e TR de 0,1047%.

      Então o saldo devedor antes da segunda parcela será de:
      199.500 * (1,00744) * (1,001047) = 201.194,71

      Só uma observação. O saldo devedor ficou maior do que 200 mil pois usamos dados fictícios.
      Teoricamente o novo saldo devedor poderia ter ficado em 199.600. Nunca maior que 200 mil. Senão vc nunca iria conseguir terminar de pagar o financiamento.














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    2. Olá, mas esses dados são reais...meu financiamento foi de 200mil...taxa de 9,3 + TR...valor de amortização 555,56. 360 meses. A TR de 0,1047 foi o fechamento real de abril. Você pode simular, por favor? a atualização de saldo devedor e amortização? Eu busquei em varios sites, mas as simulações feitas não atualizam saldo devedor com estimativa de TR.

      A amortização que eu fizer, vai ser sempre em cima do saldo devedor corrigido? se eu já paguei 10mil...a amortização vai ser em cima de 190mil (200 - 10 pagos), que é o valor original, ou vai ser em cima do valor devedor corrigido na época, que com ctz vai ser maior do que 190mil devido as correções da TR

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    3. Eu também não faço simulação com TR. A TR com certeza irá variar muito ao longo dos 360 meses. Não preocupe tanto com ela.

      A amortização é SEMPRE sobre o saldo devedor atual. O saldo devedor atual é afetado mensalmente pelo juros do seu financiamento mais a TR.
      Olhe as informações sobre a última parcela que vc pagou no boleto. Lá muito provável tem o valor do saldo devedor atual.

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  43. Magnífico artigo! Veja se pode me ajudar. Financiei 200mil em 35 anos, sendo q a parcela inicial em torno de 1830,00. menos de um ano depois, as parcelas ja estavam em torno de 1815, foi qdo amortizei aprox 25 mil no saldo devedor com fgts, o que deu uns 12 anos a menos de prazo. So que o estranho eh q no mes seguinte a parcela subiu para aprox 1826,00. Isso faz sentido? Ou pode ter havido um erro? Se sim, como posso identifica-lo para questionar. Agradeço.

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  44. Muito bom o exemplo, ajudou muito! Eu só não consegui calcular o quanto eu deixaria de "ganhar" ao optar por reduzir o valor da parcela ao invés do prazo.

    Minha situação seria abater 32 mil do saldo devedor atual de 135 mil. Pelas simulações no site do banco, amortizando o prazo eu teria 158 parcelas de 1.480,00 (uma pequena redução no valor da parcela que hoje é 1490). Ao reduzir o valor da parcela, manteria as 328 parcelas futuras num valor de 1.140. Tudo isso com juros de 10,2257 a.a.

    Simulei na tabela SAC e cheguei ao total de juros em 328 parcelas = 137.827,98. Enquanto que em 158 parcelas resultaria em 66.390,65. É tudo isso mesmo a diferença? Eu pagaria 70 mil a mais de juros se escolhesse manter o prazo e reduzir apenas o valor da parcela?

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  45. Amigo, o cálculo não pode estar correto, pois você alterou a amortização mensal (fixa) quando era para alterar apenas o prazo.

    Se tu reduz o prazo, a amortização mensal (fixa) deve ser mantida.

    Só altera o valor da amortização mensal quando você amortiza e mantem o número de parcelas (não altera o prazo daí).

    No link que segue tem a demonstração correta das duas opções:

    http://goldfisch-financas.blogspot.com.br/2013/07/reduzir-o-prazo-do-financiamento-de.html

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    1. Olá Anônimo,
      Algumas pessoas já citaram o link do goldfisch.
      Até o momento acho que alguns financiamentos fazem a amortização do prazo como o goldfich citou. Mas acho que também existem outros que são feitos conforme fiz no meu post.
      Leia o comentário do leitor Jeison Benetti que está nest post. No caso dele, o valor da amortização mensal não foi mantida.

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  46. Primeiramente parabéns pelo seu bloog, muito esclarecedor e didático.

    Estou para realizar um financiamento na Caixa para compra de um imóvel no valor de 235.000,00, onde as parcelas iniciam em R$1.938,40. Minha esposa tem um apartamento quitado que comprou a algum tempo junto com sua irmã, portanto 50% desse apto é dela, e atualmente pagamos aluguel no valor de R$ 1.200,00/Mês.

    A duvida é a seguinte:

    Nossa intenção seria vender o apartamento, pegar a parte da minha esposa mais o dinheiro que temos guardado, vender nosso carro e comprar nossa casa a vista, porém esta demorando para vender o apartamento, e enquanto isso estamos desembolsando todos os meses R$ 1.200,00 de aluguel, que já perduram 2 anos.
    Por esse motivo estamos a financiar um imóvel que custa 235.000,00, dando a entrada (47.000,00), e financiando o restante do valor.

    Porém não sei ao certo qual seria o mais compensativo:

    1- Deveríamos continuar esperando a venda do apartamento e continuar pagando o aluguel, ou

    2-Faríamos o financiamento, e quando vender o apartamento amortizaríamos o valor da divida, ou ainda,

    3-caso optemos por fazer o financiamento do imóvel de 235 mil e logo após consigamos vender o apartamento, seria mais compensativo amortizar a divida ou aplicar o dinheiro e continuar pagando o financiamento?

    obs:Minha esposa pegaria uns 140 mil na parte dela no apartamento.

    Se puder me ajudar agradeço.

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  47. 4 - O apartamento esta avaliado em 280 mil, então pensamos em vender mais barato para vender logo, não causando prejuízos para minha cunhada, pois daríamos os mesmo 140 mil da parte dela e venderíamos por 250 mil, sendo em um prejuízo de uns 30 mil para nós.

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    1. Fabricio,
      Qual a taxa de juros do financiamento?
      Vc e ou a sua esposa possuem FGTS? Trabalham de carteira assinada?

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  48. Bom dia José.

    Nao trabalhamos com carteira assinada porque somos autônomos,não possuímos FGTS.
    Pela simulação que fiz, o juros é de 9,3% ao ano. Meu pai possui CNPJ , ouvi dizer que o juros para possoa jurídica é mais baixo, não sei se seria mais compensativo.

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  49. Este comentário foi removido pelo autor.

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  50. Olá bom dia tudo bem ?

    Tenho um financiamento do imóvel pela caixa e queremos usar o FGTS , gostaria de saber a melhor maneira de usa lo .taxa de juros contratual 08,5500 e índice reajuste por mês na prestácao 0,84600 e juros do mês 525,92 e amortização 245,59 ..com base nos dados ,qual seria melhor opção ? Obrigada

    Divida 73.000,00
    Parcelas 360
    Foi pago 61 parcelas temos 48.000 de FGTS disponível

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  51. Adorei esse post....
    Minha dúvida é a seguinte estou querendo fazer a amortização , gostaria de saber se é possível usar o FGTS meu e do meu marido juntos, ou só posso amortizar com o fgts um por vez, compramos o imóvel no nome dos 2. OBRIGADA

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  52. Bom dia José.

    Nao trabalhamos com carteira assinada porque somos autônomos,não possuímos FGTS.
    Pela simulação que fiz, o juros é de 9,3% ao ano. Meu pai possui CNPJ , ouvi dizer que o juros para possoa jurídica é mais baixo, não sei se seria mais compensativo.

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  53. Adorei este post... mt contribuições valiosas.
    Gostaria que vc me explicasse qual é a melhor opção?
    acima, nos comentarios, vc falou que sempre é mais vantajoso diminuir no prazo e manter o valor da parcela. certo!
    como seria abater apenas no saldo devedor?
    Se abater- mos no saldo devedor, automaticamente, estaremos pagando menos juros e consequentemente ha uma reducao no valor das parcelas?
    como ficaria minha situacao:

    Ex. tenho um saldo devedor de 60.000,00
    Qtde de parcelas pagas: 43
    Qtde do Financiamento: 300
    Tx juros:6,6600
    indice de reajuste prestacao do mes:1,000
    Indice de reajuste do saldo devedor: 1,000
    Prestação atual: 573,80

    |Gostaria de abater fgts de 5.000,00 como ficaria nas duas opçoes acima?
    Qual é o melhor? no saldo devedor ou reducao do prazo?

    obrigado.

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  54. Olá, estou com uma dúvida cruel, recentemente vendi um carro e tenho um montante de 20.000 Reias na poupança.
    Tenho um financiamento imobiliário no valor de R$ 62.000.
    Gostaria de saber os benefícios de amortizar-lo.
    Valor Financiado R$ 62,000
    Tx Juros Anual 6,55%
    Sistema SAC
    Prazo 300 meses
    Prestações pagas 44
    Saldo devedor 54,829,82

    Tomei um susto quando vi que mais da metade da prestação são juros e taxas.

    209,46 + amortização
    275,05 + Juros contratuais
    21,15 + seguro
    505,66 = prestação atual

    Se eu amortizar os 20 mil reias, e manter o valor da prestação quanto de juros e anos vou conseguir diminuir?

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  55. Olá José, temos uma dívida de 100 mil no financiamento da Caixa, a ser pago em 35 anos. Estamos na dúvida se investimos, por exemplo, colocando 2 mil reais por mês no tesouro direto e depois usamos um montante maior pra quitar ou se em vez de poupar amortizamos 2 mil de dívida por mês direto com a Caixa.
    A conta seria só calcular os juros pagos x rendimento do investimento (no caso tesouro) ou tem um 3o. fator a que devemos atentar?
    Muito obrigada!
    Fernanda

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    1. Fernanda,
      Considere CET (Custo Efetivo Total (CET) do financiamento e a TR (taxa referencial) x rendimento do tesouro. O caminho é esse mesmo. Se o juros do tesouro direto for maior que o juros + custos do financiamento é melhor não amortizar. Matematicamente é isso. Emocionalmente vc pode preferir amortizar...


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  56. boa tarde, preciso de ajuda, meu saldo devedor teórico em 03/11/15 é de: 43.980,52 o juros de correção do mes é 165,77 e amortizaçao do mes é: 225,85 minha parcela é: 399,99.
    esses 225,85 teria que ser abatido do saldo devedor, sendo assim o saldo devedor do mês seguinte deveria ser: 43.980,52 - 225,85= 43.754,67
    porem o saldo devedor teórico em 03/12/15 esta em 43.811,70, porque nao foi abatido os 225,85? muito obrigado

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    1. Elielson.
      Foi abatidos 225,85, provavelmente desta forma:
      (43.980,52 + Taxa referencial) - 225,85

      http://www.ibrafi.org.br/2014/12/tr-impacta-financiamento-de-imovel/



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  57. Bom dia!
    Gostaria de saber qual a melhor opção pro meu caso. Veja:
    Saldo devedor: R$81.267,31
    Taxa de juros: 5%aa
    Juros/Correção do mês: R$340,03
    Amortização do mês: R$339,64
    Prazo: 240
    Parcela: 1ª

    Quero aumentar a amortização e diminuir os juros mesmo que pague a mesma parcela.
    Tenho 11 mil de Fgts. Qual a melhor opção nesse caso?

    Muito obrigado!

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  58. Boa Noite meu Colega. Gostaria de algumas Informações. Tenho um saldo devedor de 108.000 mil reais e tenho 15 Mil reais para Amortização. Minha casa esta parcelada em 30 anos.
    Valor da Prestação e de 1030. sabe me dizer se terei alguma vantagem em quitar esse valor que citei .

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  59. Olá, bom dia. Tenho um financiamento de um imóvel onde o meu saldo devedor é de 115.000,00 e a taxa de juros e de 8%aa. Quero amortizar 15.000,00. Tem como fazer os calculos pra mim de quanto vai ficar minha parcela se eu amortizar no valor da prestação, e fazer o calculo de quanto tempo vai reduzir se eu amortizar no saldo devedor. Meu email é josecarlos_1986@yahoo.com.br

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  60. Este comentário foi removido pelo autor.

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  61. Olá José,

    Excelente blog, muito esclarecedor.

    Devo 119 mil (dos 136 que peguei na caixa) e gostaria de saber o que indica
    Tenho aprox. 15.000 de FGTS e por ser um valor baixo o gerente indicou que eu utilize para pagar 80% das parcelas e guardar o valor que pagaria na poupança para amortizar posteriormente. Você acha que seria bom ou seria melhor eu utilizar logo o valor para amortizar e reduzir os juros? Se eu amortizar o valor da parcela, quanto ficaria (hoje está 1230)
    Sei que a melhor opção seria diminuir o número de parcelas, todavia, sou muito ansiosa e diminuir de 30 para 20 anos não me daria uma alivio imediato rsrsrsr. Então ficaria com as duas outras opções.

    Muito obrigada e feliz 2016

    Carine Jesus

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  62. Excelente artigo! Hoje em dia há de se pensar também em investimentos. Meu Ap tá financiado mas o valor pra quitar ele me dá mais de juros do que pago de juros, sendo assim ainda não acho vantagem quitar, tipo, recebo 900 por mês de juros e pago 680, já se eu quitar ficaria sem dinheiro nenhum investido e não embolsaria esses 220 por mês que vai aumentando pelos juros e por diminuir a parcela.

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  63. Possuo um financiamento junto a caixa econômica federal. Resolvi amortizar extraordinariamente diminuindo desta forma o prazo do financiamento e os juros pagos, permanecendo com o mesmo valor da prestação.
    Valor do Saldo Devedor antes R$ 140.500,00
    Numero de prestação a pagar 297
    Valor pago antecipadamente R$ 17.000,00
    Novo Valor do Saldo Devedor R$ 123.500,00
    Novo Número de prestação a pagar 211
    Taxa nominal 7,9091% a.a
    Taxa efetiva 8,4% a.a
    Valor financiado no inicio do contrato R$ 162.000,00
    Tempo total do financiamento 360 meses
    Gostaria de saber como chegar a formula utilizada no meu exemplo acima descobrindo que ao amortizar R$ 17.000,00 diminuirei 86 prestações. Partindo dos dados apresentados. Pergunto isso, pois pretendo amortizar outro valor e gostaria de simular para ter a noção de quantas prestações irão diminuir

    Meu email: germano.bastos@gmail.com

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  64. uma duvida no caso o exemplo da Lúcia o correto não seria dizer que ela deixou de pagar de juros R$ 104.000,00 (R$154.000 - R$50000) pois ela investiu os R$50000 iniciais e deixou de pagar R$100.000?

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  65. Há a possibilidade de disponibilizar a planilha com as fórmulas?

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    Respostas
    1. Não tenho a planilha com fórmulas.
      Usei este site para gerá-la.
      http://fazaconta.com/financiamentos-tabela-sac.htm

      Por lá vc consegue saber como criar uma planilha destas no excel.

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  66. José Silva, você poderia me ajudar com uma simulação?

    Tenho um financiamento com saldo devedor teórico de R$89.109,50.
    Prestação número 69 de 360.
    Taxa de juros anual de 8,5563%

    Taxa de Administração e seguro somam R$55,17 todo mês

    Pretendo amortizar com a finalidade de reduzir o valor da prestação mensal.
    Valor da amortização: R$21.400,00

    Gostaria de saber o valor que ficará a prestação após a amortização e o saldo devedor.

    Fiz na planilha, mas estou achando os valores estranhos.

    Desde já, muito obrigado e parabéns pelo blog

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  67. Bom dia.
    Tenho um financiamento de um apartamento.
    Juros anuais de 6%.
    Saldo devedor de 76.000.
    Me restam 192 prestações.
    Se eu amortizar 46.000, quantas prestações me restará a pagar.
    O financiamento inicial era de 30 anos.
    desde já muito obrigado.

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  68. Olá a todos, aplicar para um empréstimo rápido: (Jirimarezfirm@gmail.com), à procura de um negócio empréstimos, empréstimos pessoais, empréstimos para habitação, empréstimos de carro, empréstimos estudantis, empréstimos de consolidação da dívida, empréstimos inseguros, etc .. ou um ou mais bancos ou financeira configurando um crédito diminuiu ter sido causar mais. Ou soluções de crédito! contacte-nos por e-mail @: (Jirimarezfirm@gmail.com).

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  69. Olá a todos, aplicar para um empréstimo rápido: (Jirimarezfirm@gmail.com), à procura de um negócio empréstimos, empréstimos pessoais, empréstimos para habitação, empréstimos de carro, empréstimos estudantis, empréstimos de consolidação da dívida, empréstimos inseguros, etc .. ou um ou mais bancos ou financeira configurando um crédito diminuiu ter sido causar mais. Ou soluções de crédito! contacte-nos por e-mail @: (Jirimarezfirm@gmail.com).

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  73. Você está na necessidade de um empréstimo, comprar uma casa, um carro? Tem alguma confusão financeira e que pretende resolver a sua crise? Você precisa de um empréstimo para iniciar um negócio? Você precisa de um empréstimo para atender às demandas dos membros da família ou para se manter financeiramente flutuante? Se este for o caso, então não se preocupe mais, porque somos uma empresa de empréstimo privado, cujo objetivo é ajudar os necessitados financeiramente para que eles possam viver a vida como eles desejam. Preencha o formulário abaixo e obtê-lo de volta para nós por e-mail como davidpetersonloanfirm1@outlook.com e teremos o maior prazer para ajudá-lo.

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  74. Gostaria de saber sobre o processo de amortização:
    contrai um financiamento de R$219.000 em Fevereiro 2015
    taxa de 8,78 em 420 meses, e visualizo estas informações

    Extrato de Evolução
    Saldo Devedor Teórico em 30/10 215.115,11
    R$Juros/Correção do Mês (R$) 1.512,66
    Amortização do Mês (R$) 530,8



    Não entendo como o saldo devedor continua tão alto, se por mês amortizam R$ 530,00
    já paguei 20 prestações mais de R$ 10.000 já deveriam ter sido abatidos.
    no entanto não foram amortizados nem R$ 4.000.

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  75. Você precisa de um empréstimo ? Contate o Senhor Murat Acar empréstimo Empresa, é aqui um crédito aos problemas financeiros, e você precisa uma oportunidade para aqueles que querem aumentar sua vida financeira, nós damos empréstimos de uma taxa de interesse muito razoáveis para ajudar a povos em empréstimos financeiros do crédito do esforço, Empréstimos médicos, empréstimos à habitação, empréstimos estudantis, etc Nós podemos fornecer todos os tipos.

    Envie um e-mail hoje para ajuda financeira: muratacarfinancialservice@gmail.com

    Cumprimentos

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  76. Você está na necessidade de um empréstimo rápido e legítimo para aumentar o seu capital ou investir em seu projeto? Se sim, por favor, entre em contato (tombradinvestment@gmail.com) hoje para mais informações; E-mail: tombradinvestment@gmail.com. Obrigado.

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  77. Quero comprar u terreno mas não quero financiar, pois quero usar o financiamento somente para construir mais tarde. O terreno tem preço de R$70.000,00. Como não tenho todo este valor agora, estava pensando em propor o seguinte:
    Entrada: R$10.000,00
    36 x 500,00
    Reforço 2017 - R$22.500,00
    Reforço 2018 - R$22.500,00
    Como posso fazer essa conta se eu quisesse saber a taxa de juros que está dando?!
    Obrigado

    ResponderExcluir
  78. Esse mesmo pensamento serve para o financiamento na modalidade PRICE

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  79. Boa tarde,

    Parabéns pelo trabalho em ajudar as pessoas que possuem dificuldades em encontrar a melhor escolha para quitar os financiamentos.

    Meu financiamento imobiliário tem CET de 4,59% ao ano, FGHAB R$ 11,54 e taxa de administração: R$ 0.
    Cerca de 54 mil de saldo devedor.
    Prazo restante de 182 parcelas no valor de 554,00.

    Consigo pagar as parcelas em dia e ainda investir 2.000,00 por mês com disciplina.

    Considerando que o FGTS rende apenas 3% + TR e que sou assalariado com
    emprego estável, vejo a estratégia de me beneficiar o maior tempo que puder
    com o uso desse FGTS para pagar esse financiamento.

    Neste caso, eu descartaria então a opção da redução do prazo, justamente
    para poder usar o maior tempo possível de saque do FGTS que rende muito pouco. Restam então as outras 2 opções.

    Opção 1 - Utilização via PPP, pagando 20% do valor das parcelas e investindo os 80% restantes numa aplicação que rende 10% já descontado o IR, compensaria os juros anuais de 4,59% mais a TR (projeção de 2%) ao longo do tempo restante de financiamento.

    Opção 2 - Ou amortizando o financiamento reduzindo o valor das parcelas - mantendo o prazo seguindo a estratégia do maior tempo de saque do FGTS - compensa no final comparado á aplicação.

    Desde já, agradeço sua atenção.

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