sábado, 14 de dezembro de 2013

Amortizar o financiamento do imóvel nem sempre é a melhor escolha - Parte 02

Estou voltando à questão do tão comentado post  "Amortizar o financiamento do imóvel nem sempre é a melhor escolha".

Foi concluído por muitos (e eu também concordei) que bastaria ter um investimento com rendimento maior que a taxa de juros efetivo do financiamento que era melhor investir do que quitar a dívida. Até o Dimarcinho fez um post sobre isto.

Só um anônimo que parece que contestou sobre a conclusão, levantou a questão sobre o tempo de financiamento e citou um erro na minha planilha sobre amortização diminuindo o tempo
e mantendo o valor da parcela da dívida. Corrigi o erro e comecei a fazer novas simulações.

Nas minhas novas simulações, tive uma surpresa. Nelas o rendimento do investimento deve ser consideravelmente maior do que a taxa de juros efetivo do financiamento. Mais que 1% maior. Isto é muita coisa!


Considerei nas minhas simulações:

- Taxa de juros efetiva (juros + todas as taxas e custos) do financiamento = 8,85% ao ano (0,71% ao mês).
- Financiamento de 300 mil reais.
- 50 mil reais em mãos no início do financiamento para usar para quitar a dívida ou investir.
- Simulei para 3 situações de financiamentos: 10, 20 e 30 anos.

Resultados:

Para começar a ser melhor investir ao invés de amortizar a dívida do financiamento diminuindo o prazo e mantendo o valor das parcelas, eu teria que obter os seguintes rendimentos brutos:

10 anos: 13,47% ao ano (1,06% ao mês)
20 anos: 11,45% ao ano (0,91% ao mês)
30 anos: 10,37% ao ano (0,83% ao mês)

Fiz 3 planilhas para cada quantidade de anos. Exemplo:

10anos-normal: pago a parcela normal da dívida de 300 mil reais e invisto os 50 mil reais.

10anos-diminuindo parcela: quito 50 mil da dívida e gero a dívida de 250 mil por 120 meses (10 anos) pela tabela SAC.

10anos-diminuindo o prazo: quito 50 mil da dívida e continuo pagando o mesmo valor que pagaria se a dívida fosse de 300 mil reais. Consequentemente, o número de parcelas diminui.

Note que nas simulações que fiz, não basta apenas ter um rendimento maior que o juros do financiamento (no caso 8,85% ao ano).

Quanto menor o prazo, maior teria que alcançar de rendimentos com investimentos.
E 10,37% bruto ao ano já considero difícil de ser alcançado apenas com renda fixa. Isto dificulta e aumenta o risco de usar a estratégia de investir ao invés de quitar a dívida.

E a questão do tempo do financiamento que foi contestado no post anterior impacta na questão do rendimento a ser alcançado para ser melhor investir do que quitar.
Pelo menos é isto que minhas simulações estão demonstrando.

Aqui está minha planilha excel para download.

E agora? Onde está o erro?


20 comentários:

  1. ID,

    não precisa fazer contas...... rs... claro, a única q precisa ser feita é se o rendimento líquido será maior que o custo efetivo total.

    Fazer as contas pelo SAC/PRICE é só complicar as coisas, mas a conclusão será a mesma.

    Se fizer as contas pelo sistema Americano, igual coloquei em meu post, é bem mais claro que ficaria ok.

    E, pergunto ao tal anônimo: e se a taxa de rendimento for de 100% ao ano? É irreal? Sim, eu sei que é. MAS e se for, vai preferir aplicar do que quitar a dívida, né?

    Isso é básico.....

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    1. 100% concordo com vc.
      Mas rentabilidades próximas de 8,85%, como abaixo de 10,37% as contas não batem...
      Tem algo estranho. Enquanto não souber o que é, não me conformo.rs
      Preciso saber o que está de errado no que fiz no SAC/PRICE.
      As planilhas têm que me mostrar os valores corretos.




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    2. Fiz outra planilha, super simples. Apenas com 1 ano.
      Dê uma olhada:

      https://drive.google.com/file/d/0B2iol_bBFpTNbWtCMHM5QVdMMTg/edit?usp=sharing

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  2. ID,
    não é por nada, mas não faz sentido que o rendimento do investimento tenha que ser superior à taxa de juros. Na prática eles precisam ser iguais (rendimento líquido e taxa de juros total, incluindo custos adicionais) para que fique no zero a zero. Para mim isso é matemática financeira e não tem planilha que me convença do contrário.

    Vamos pegar um exemplo que é uma divida de 50k e um investimento de 50k. Se a taxa de juros for igual à rentabilidade, não importa a forma como vai pagar, se a vista ou em 10, 20 ou 30 anos, O dinheiro para pagar vai sair do investimento. O mesmo se aplica para os exemplos que você deu.
    Abraços,
    Blog Economicamente Incorreto.

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    1. EI,

      Não tenho dúvidas que uma dívida de 50k e um investimento de 50K tiverem a mesma taxa, irá dar o mesmo resultado.

      A questão é que a dívida é cobrada pela sistema SAC.

      Fiz outra planilha, bem mais simples. Considerando um financiamento de apenas 1 ano.
      Dê uma olhada.

      https://drive.google.com/file/d/0B2iol_bBFpTNbWtCMHM5QVdMMTg/edit?usp=sharing

      Até agora não consegui fazer um investimento de 1% ao mês ser igual à uma dívida de 1% ao mês pela tabela SAC.

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    2. ID, me desculpe se serei indelicado mas a sua forma de pensar está totalmente equivocada e esta planilha atenta para a lógica da matemática financeira.

      Existe um problema sério de entendimento, pois você está somando o que não tem que somar e subtraindo o que não tem que ser subtraido, assim a conta não vai fechar nunca.

      Notei desde o princípio que você estava desafiando um princípio básico da Matemática Financeira, mas ao ver sua planilha eu admito que demorei um pouco para encontrar o erro.

      Deixa eu ver se me explico:

      - na aba 1, o valor final deu 127800 efetivamente pagos mais um saldo de 67608 no investimento.

      - na aba 2, o valor efetivamente pago foi de 122100 e um saldo de 67615 no investimento,

      O problema é que para juntar os 67615 (valorização da diferença acumulada) você teve que depositar efetivamente 65700 ao invés de 60000 que é o valor inicial na aba1, portanto você fez um desembolso de 5700 a mais para acumular os mesmos 67615, ou seja se somar ao valor das parcelas este desembolso adicional 122100+5700=127800 o valor desembolsado total foi exatamente o mesmo para terminar com o mesmo saldo no investimento.

      Desculpe a minha indelicadeza e sei que estamos todos aprendendo, mas penso que valeria a pena corrigir o post o quanto antes para evitar que novas pessoas cometam o mesmo erro.

      Apenas um ponto adicional, deu uma pequena diferença de 67615 contra 67608 no saldo do investimento, isso se deve ao valor da célula L10 que é uma fórmula que está sendo arredondada para 1% mas se aumentar o número de casas decimais verá que o valor efetivo da célula é 0,9998130%

      Abraços,

      Blog Economicamente Incorreto
      http://economicamenteincorreto.blogspot.com.br/

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    3. EI,
      Vou ler com calma e comento aqui. Obrigado!

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    4. SIm, os gastos são exatamente os mesmos. Isso por si só já está errado na tabela.

      A questão é avaliar o saldo final de ambos os casos. Eu creio que o EI já falou tudo.

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    5. Economicamente Incorreto,

      Vc está correto! Custei a entender o erro.rs
      Agora fiquei satisfeito que a planilha irá funcionar corretamente!
      Ainda não corrigi o post e a planilha.
      Muito obrigado pela colaboração!

      Abs!

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    6. Fala, ID,

      é por isso que eu insisto em meu blog para que o básico e a teoria seja sempre estudados. Pode ser de pelo fato de utilizar sistemas de amortização diferentes haja alguma diferença, mas ainda teria que verificar e, muito provavelmente dever ser pouca.

      Outra coisa que estou na dúvida, por não conhecer como isso funciona, mas quando é feito o adiantamento do saldo devedor não é recalculada a dívida, não?

      []s!

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    7. Dimarcinho,

      Eu não duvido muito da teoria. Mas quero ver ela funcionando na prática nas minhas planilhas.
      Achei que poderia ser algo diferente no funcionamento do sistema SAC.

      Sobre o adiantamento do saldo é recalculada sim. Mas não entendi sua pergunta.
      Sei que é no financiamento da caixa econômica vc pode amortizar diminuindo o valor das parcelas e mantendo o prazo ou reduzir o tempo e manter o valor das prestações (foi o qu simulei aqui neste post). Se não for isto que vc queria saber, me detalhe o que é.

      abs!

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    8. Também achei que a planilha estava incorreta quando vi, mas acredito que está correta.

      No caso da última planilha, R$ 65.700,00 é a diferença entre o que seria gasto (127.800,00) e o que foi efetivamente gasto (62.100,00). Plausível, pois deixou de gastar para investir.

      Peguemos o caso do blog do dimarcinho.

      O exemplo do dimarcinho não leva em contra a entrada de dinheiro, ao contrário do ID.

      Um financiamento de R$ 100.000,00, pagando 6.000 ao mês, durante 5 meses. No final pagou 400.000.

      De onde vem os 6.000 mil?

      Se você considera que tem R$ 100.000,00 rendendo juros e nenhuma renda extra, o exemplo do dimarcinho está correto. Se você opta por pagar, não ganha nada. Se opta por investir, ganha 24.000,00

      No entanto, se você tem os R$ 100.000,00 e uma renda extra de 6.000,00, seria melhor pagar os 100.000,00 e investir os 6.000,00 mensalmente. Depois de 5 meses, tem 30.0000,00 ao invés de R$ 24.000,00.

      Para mim, a chave está na entrada de recursos externos.

      Abraços,
      Sir income

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    9. Sir Income, não entendi nada. Traduza ...

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    10. Sir Income,

      de onde você tirou que no meu exemplo não é considerado 100mil nos dois exemplos?????

      No primeiro ele quita a dívida; no segundo ele é aplicado.

      Gente, fica aqui uma dica: as teorias básicas já foram amplamente estudadas. Pq vcs cisma de questionar coisas assim? Alguém aí vai inventar um monte de modelos para tentar que a provar que a gravidade não puxa pra baixo????

      Sir Income, tb não entendi direito seu comment, poderia explicar melhor?

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    11. E a possibilidade de aplicar os 100mil E aplicar os 6mil mensalmente, como fica?!

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  3. I.D.
    Um excelente natal para você e familia1
    Abraço

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    1. Valeu Uorrem!
      Tudo de bom pra vc e sua família tb! abs!

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  4. Mas tem algumas outras coisas embutidas no financiamento. Tem custos de seguro e taxas administrativas (que não são pagos quando você adianta a parcela e diminui o prazo).

    Pra fazer a conta certinho, é bem complicado, mas acredito que, a não ser que você seja um "as" dos investimentos, sempre vai valer a pena amortizar a divida.

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    1. A taxa de juros EFETIVA engloba todos estes custos de seguro e taxas administrativas.

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  5. As contas não batem pois o principio do SAC que é constância de amortização é obviamente quebrado quando uma amortização variável é aplicada, no caso os 50K. Assim a dívida é redistribuída em um número menor de meses, como a "amortização"(remuneração) do investimento não é constante; a taxa não pode ser a mesma pois o formato de aplicação dos juros também não é o mesmo. Está certo, na minha humilde opinião, o formato de calcular do post, ou próximo do correto.

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