domingo, 24 de fevereiro de 2013

Diminua bem o tempo do financiamento imobiliário utilizando o FGTS


O fundo de garantia rende apenas 3% ao ano + TR (que atualmente é zero). Ou seja. Menos que a inflação atual. Além de parado, o seu dinheiro do FGTS está se desvalorizando ao longo do tempo.

Uma das poucas opções que podemos utilizar o FGTS é pagar o financiamento imobiliário. E é uma ótima forma de uso.

Criei uma simulação para demonstrar o quanto é importante utilizarmos o FGTS para diminuir o tempo de financiamento.
No exemplo, foi possível diminuir o tempo do financiamento de 30 anos para 14 anos aproximadamente!

Clique aqui e baixe planilha.

É uma estimava, pois considerei apenas o juros. As taxas de seguros e administração não foram consideradas. Mas acredito que a estimativa fique relativamente próxima do tempo exato.

A amortização do saldo devedor do financiamento pode ser feita a cada 2 anos.

Segue abaixo todos os passos. Assim vocês poderão criar suas próprias simulações.


Utilizei os seguintes dados para o exemplo:

- Valor do imóvel: 300 mil reais.
- Valor da entrada: 70 mil reais.
- Valor do financiamento: 230 mil reais.
- Tempo de financiamento: 360 meses (30 anos)
- Renda bruta familiar: de 8.000 reais.
- Depósito do FGTS de 640 reais mensais. O valor do FGTS é 8% do salário bruto.
- Amortização mensal: 638,89 reais. É o valor que realmente é abatido da dívida do financiamento mensalmente. Iremos calculá-lo através da simulação do site da caixa, que será mostrado logo abaixo.


Como encontrar o valor da amortização mensal:

Entre no simulador de habitação da Caixa.
http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso

Preencha os dados e clique em avançar.



No exemplo, selecionei a opção onde não era cliente da caixa.



Clique em alterar. Iremos mudar os valores e o prazo do financiamento.



Altere o valor de entrada e o prazo desejável e clique no botão calcular.


Clique em "demais prestações".



Clique em "Detalhamento".


Finalmente encontramos o valor da amortização de R$ 638,89. Anote este valor.Isto que interessa.
Só uma explicação rápida. Do encargo (Prestação + Seguros + Tarifas) de R$ 2.278,58 , estamos pagando R$ 1.533,3 de juros e mais seguros e taxas de administração. Da dívida total do financiamento de R$ 230.000,00 é abatido somente R$ 638,89.  O saldo devedor passa a ser R$ 229.361,11, que é R$ 230.000,00 menos R$ 638,89 mostrado na imagem anterior na coluna Saldo Devedor.



Agora que já sabem como informar o valor da amortização mensal, vocês podem fazer suas próprias simulações com a planilha. Tenham um bom divertimento!



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Seu Imóvel - Mauro Halfeld


20 comentários:

  1. Sinceramente não entendo. O povo prefere pagar 8% de juros do que receber 3%.

    E o povo cada vez mais endividado.

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    1. GI,
      O problema é que imóvel é algo de grande valor. E para a grande maioria dos brasileiros não dá para juntar e comprar à vista o imóvel.
      A solução é financiar mesmo ou pagar aluguel.

      O financiamento imobiliário é uma das poucas dívidas que economistas profissionais aceitam o endividamento. E lembre-se que 8% é relativamente baixo, considerando que este 8% é bruto, não líquido.
      Ou seja, além da parcela "abaixar" naturalmente pelo sistema SAC, teoricamente o salário do trabalhador tende a aumentar ao longo dos anos.

      O importante é o povo ter a consciência e responsabilidade de controlar suas dívidas, seu orçamento mensal e saber poupar.

      abs!

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    2. Ué,

      então é melhor deixar o dinheiro no FGTS perdendo para inflação do que utilizá-lo para amortizar a compra de um imóvel, ativo que naturalmente acompanha a inflação?

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    3. Desde quando imóvel é ativo?

      Variação de preço dos imóveis não tem nenhuma relação com inflação.

      Se prefere pagar do que receber...

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    4. "Variação de preço dos imóveis não tem nenhuma relação com inflação."

      Não?

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    5. Gerente Investidor,

      "Se prefere pagar do que receber..."

      Entendo que vc está pensando que seria melhor não fazer financiamento nenhum.
      Mas parta do princípio que foi "necessário" fazer o financiamento.
      A partir disto, a amortização mostra-se interessante.


      abs!

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  2. ID ótimo post, realmente e impressionante o poder do fgts na amortização de um financiamento fiz um estudo a algum tempo atrás que acredito completar o falado por você. abraços. Não basta apenas investir devemos controlar nosso nível de endividamento. Tenho uma analogia de que somos nada mais nada menos que uma empresa familiar. Uns gastam mais que ganham seria as empresas mal administradas, outros poupam mais que gastam e tem um rendimento seguro, seria as empresas conservadoras e de crescimento lento, já temos aqueles que se alavacam para crescer e conseguem taxas maiores que a maioria seria as empresas de crescimento rapido.

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    1. algum tempo atrás pleonasmo ferrado kkkkkk

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    2. Aprendiz,
      Concordo com a sua analogia de pessoas com empresas.
      Simplesmente temos que ganhar muito mais do que gastar, se quisermos progredir até alcançarmos a independência financeira.
      abs!

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  3. Pelo FGTS recolhido da pra ter uma ideia do seu salário....

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  4. Fala ID,
    Concordo com sua posição: Melhor é não fazer, mas no caso da necessidade, é uma boa opção para amortizar, sim! Afinal é melhor pagar o preço de dois imóveis ao final do financiamento do que de três, certo?
    Abraços.
    Pobre Poupador
    www.pobrepoupador.com

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  5. Muito bom o estudo!! Passo a passo muito bem explicado!
    Obrigado e parabéns!

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  6. Boa tarde, achei ótimo o post e a tabela...mas não entendo nada de cálculo. Se fosse possivel, gostaria de ter um esclarecimento. Ano passado compramos nosso primeiro imóvel, financiamos 200.000,00 em 30 anos pela caixa, com a idéia de quitá-los quanto antes. Estou calculando que, com muito sacrifício e uma boooa ajuda da família, vamos conseguir fazer uma amortização de uns 50.000. Minha dúvida é: queremos diminuir ao máximo o tempo de financiamento, mas deste dinheiro que vamos utilizar para pagar a dívida, quanto realmente é descontado dos juros etc?Quero dizer, se olho aquela tabela da progressão das parcelas e do saldo devedor, na realidade mesmo com esse dinheiro, ainda falta muito para extinguir a divida, mas sei que nas parcelas (e portanto no saldo devedor) há um monte de juros embutidos....consigo realmente que eles descontem isso? há como ter um cálculo aproximativo (antes de ir ao banco...)
    Se alguém mais matemático do que eu puder ajudar...
    Grata

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    1. Criei um post para responder sua pergunta:

      http://investidordefensivo.blogspot.com.br/2014/02/como-calcular-os-beneficios-de.html

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  7. Como vai ?
    Observei que a fórmula adotada inside sobre todas as parcelas. Não deveria ser somente nas parcelas dos 2 anos?
    Poderia me explicar os critérios da fórmula ?
    Obrigado!

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    1. Maurício,
      Eu poderia ter feito uma planilha afetando apenas as parcelas dos 2 anos.
      Mas como tenho os dados da amortização mensal, que no exemplo é R$ 638,89, preferi fazer mensal. O resultado é o mesmo. Poderia ter feito uma planilha onde utilizaria R$ 638,89 x 24 meses para montar uma planilha apenas com as linhas das parcelas de 2 anos.

      Mas, realmente. A aplicação real, prática de usar o FGTS é de 2 em 2 anos mesmo.

      Abs!

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  8. Boa Tarde,

    Pretendo comprar um apto, mas no momento tenho apenas os 10% do valor para dar de entrada. Nesse caso e melhor iniciar um financiamento imobiliário dando 10% de entrada e financiar o restante? Ou continuar morando de aluguel e investir os 10% para futuramente comprar o apto?

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